המדריך לקנית דירה ( מתווך בעפולה , מתווכים בעפולה , משרד תיווך בעפולה )

רכישת דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה היא משימה מורכבת ומאתגרת , שפוגשת אותנו ללא ניסיון מוקדם אם זו דירה ראשונה. גם אנשים שכבר מכרו דירה , לא עשו זאת בפעם הראשונה עם ניסיון ולכן גם מכירת דירה בפעם השניה והשלישית אינה אומרת שיש בידיכם את הידע המתאים למכור דירה בצורה הטובה ביותר עבורכם.

ליזט ממשרד התיווך פא"י נכסים עפולה מציגה את הדברים שחייבים לדעת ולעשות בדרך למכירת דירה.

אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר לתיאום שיחת ייעוץ ראשוני ללא עלות בדרך למכירת הדירה שלכם: 050-8522232 ליזט

דירה חדשה בעפולה | מתווך בעפולה | מתווכים בעפולה | משרד תיווך בעפולה

לפניכם טיפים חשובים מפי ליזט ממשרד התיווך פא"י נכסים בעפולה:

טיפים לרכישת דירה בדרך בטוחה ונכונה.

רוב הסיכויים שאחד המהלכים הכלכליים הגדולים ביותר שתעשו במהלך חייכם וההוצאה הכספית המשמעותיות ביותר שתבצעו יהיה רכישת דירה.

כיצד ניגשים לתהליך? עם מי מדברים? על מי סומכים? מה צריך לדעת ולבדוק?

במיוחד עבורכם אספתי מספר טיפים שיעזרו לכם לחפש ולמצוא דירה בדרך הנכונה, הבטוחה והיעילה שתחסוך לכם הרבה מאוד כסף.

קביעת תקציב

לפני הכל חשוב שתשבו רגע ותבינו מה תקציב הגג שלכם, שממנו אתם לא יכולים לחרוג. התייעצו עם יועץ משכנתאות, אשר ידע לכוון אתכם בהתאם לתקציב למשכנתא שתוכלו לעמוד בה. אל תתפתו למשכנתא הגבוהה מיכולות ההחזר שלכם.

סקר שוק

החלטתם באיזה איזור אתם מעוניינים לחפש דירה ואתם יודעים מה התקציב שלכם. עכשיו תתחילו בבדיקה מקיפה של דירות למכירה באזור במסגרת התקציב שקבעתם. תשאלו את כל השאלות החשובות לכם, בררו כמה שיותר אינפורמציה על האיזור, על העסקאות שנעשו בו לאחרונה, לכו תתרשמו בעצמכם מדירות המוצעות למכירה – ככל שתראו יותר דירות תהיה לכם יכולת השוואה גדולה יותר, עברו על תוכניות הדירה והמפרטים שמוצעים, רכזו את כל האינפורמציה לטבלה מסודרת עם פרמטרים וסננו מתוכה לדירות שיכולות להיות רלוונטיות עבורכם.

    

הוצאות נלוות

מכיוון שקבעתם מראש את התקציב שלכם לדירה אתם מראש מחפשים דירות במסגרת התקציב, אך חשוב מאוד לזכור שההוצאות לא תמיד נגמרות רק במחיר הדירה.

שכר טרחה של עו"ד, הצמדה למדד, מס רכישה, כשמדובר בדירה חדשה מקבלן  - חיבורי חשמל ועוד כל מיני תוספות שתמיד צצות.

לכן רצוי כבר מראש לשקלל את ההוצאות הנלוות בתקציב שקבעתם.

כל אחד אחראי בתחום שלו

אתם בטוחים שמצאתם את דירת החלומות אך מרוב התלהבות אתם עלולים לא לשים לב לפרטים חשובים בחוזה. רצוי מאוד להיעזר בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן שיעבור עבורכם על החוזה וימנע מכם לחתום על מסמך שעלול לפגוע בכם בזמן ברכישה או בעתיד.

  

בדקו את הקבלן

גם פה עו"ד שמתעסק בתחום הנדל"ן ומלווה אתכם ברכישת הדירה יכול לעזור.

בדקו בקפידה את הערובות והבטוחות שמציע הקבלן לפרויקט. אם אין ליווי בנקאי למשל, במקרה שהקבלן נתקע או פושט רגל באמצע הבנייה אתם עלולים להפסיד את כל הכסף שהעברתם לו.  

מי בונה לכם את הבית?

בדקו טוב טוב מי עומד מאחורי הפרויקט ומבצע את הבנייה בפועל וערכו תחקיר מעמיק על החברה המבצעת. בררו על פרויקטים קודמים שלהם, את שביעות הרצון של הלקוחות, מה טיב הבנייה, האם יש ליקויי בנייה בפרויקטים קודמים והאם לוקחים אחריות על אותם ליקויים או משאירים את הדיירים להתמודד בעצמם.

אם הכל טוב אז הכל טוב, הבעיות מתחילות כשלא טוב, לכן חשוב שתדעו שיש לכם גורם אחראי ורציני שתוכלו לפנות אליו במצב כזה.

אחרי שתחליטו מה התקציב שלכם אתם מוזמנים לפנות אלי לפגישת ייעוץ ללא עלות 050-8522232 ליזט, למשרדנו מבחר דירות מדהימות בעפולה והסביבה שמחכות לכם כבר עכשיו.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים  לחצו כאן לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

זכיתם במחיר למשתכן? כך תתמודדו עם העלויות (משרד תיווך בעפולה , מתווך בעפולה , פא"י נכסים עפולה )

יותר ויותר זוגות צעירים, זוכי מחיר למשתכן, נתקלים בקשיים לממש את הזכאות שלהם לדירה בשל תנאי התוכנית. בניגוד לפרויקטים אחרים, ברוב הפרויקטים של מחיר למשתכן, הרוכשים יכנסו לעסקה בשלב מוקדם יחסית ועל כן ידרשו להתחיל לשלם על הדירה זמן רב מראש, לעתים עד שלוש שנים ויותר לפני הכניסה לדירה עצמה.

ליזט ממשרד התיווך פא"י נכסים בעפולה עושה לכם סדר בתנאי התכנית ובעלויות הצפויות לזוכי תכנית המחיר למשתכן.

בכל שלב, אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר לתיאום פגישת ייעוץ ראשוני ללא עלות: 050-8522232 ליזט

את הכספים צריכים הרוכשים להעביר על פי לוח התשלומים שנקבע בחוזה ולמעשה, רבים מהזוכים צריכים לקחת משכנתא בעודם מתגוררים בדירה הקודמת ומשלמים גם עליה שכר דירה. כך קורה, שהעלות הגבוהה של השכירות, בתוספת המשכנתא, יכולה לגרום לזוגות לוותר על הזדמנות כמעט חד פעמית לרכישת דירה בהנחה משמעותית.

  

מחיר למשתכן | משרד תיווך בעפולה | מתווך בעפולה | מתווכים בעפולה

אז איך עומדים בתשלומים?

החזרי גרייס ראשוניים - האפשרות הראשונה היא לקחת את סכום הכסף אותו אתם נדרשים מהבנק בלוח תשלומים המכונה גרייס. מדובר במסלול בו הבנק דוחה את תשלומי המשכנתא למספר שנים, ומאפשר לכם לקבל את הכסף מבלי לשאת במלוא ההחזרים מהרגע הראשון.

גרייס מתחלק לשני סוגים, הראשון הינו גרייס מלא, בו לא משלמים את ההחזרים לתקופה קצובה אך החוב הכללי הולך ותופח, כיוון שהריבית נצברת לתוך החוב. השני גרייס חלקי, בו משלמים רק את הריבית על ההלוואה במשך תקופת הגרייס, וכך מונעים ממנה לתפוח. למעשה גרייס מלא כמעט ולא מתאפשר כיום בבנקים.

מחיר למשתכן - כל מה שחשוב לדעת 

הרחבת מימון הדירה - אפשרות נוספת לממן את תקופת הביניים היא לקיחת הלוואה גדולה יותר מלכתחילה. אם אתם נדרשים לקחת כבר היום הלוואת משכנתא בהחזרים חודשיים של 3,000 שקל לחודש, ואתם יודעים כי יש לכם כשלוש שנים של החזרים ושכירות, ניתן לבקש הלוואה גבוהה בכ-72 אלף שקל, כלומר 2,000 שקל כפול 36 חודשים, ולשמור את הסכום הזה עבור החזרי המשכנתא.

סכום הכסף שתיקחו יוכל לכסות על התשלום הכפול ובריבית נמוכה יותר, כאשר האופציות לנסות ולעמוד בתשלומים בצורה אחרת יביאו ללקיחת הלוואות יקרות הרבה יותר. עם זאת מדובר בפרקטיקה הדורשת מידה לא מעטה של משמעת עצמית, שכן עשרות אלפי שקלים ינוחו אצלכם בחשבון הבנק, ויש צורך לעמוד בפיתוי ולא לבזבז אותם על הוצאות שוטפות.

פריסה שונה של לוח התשלומים- לוח התשלומים והמקדמות השונות אינם חקוקים בסלע. ישנם מספר מקרים בהם רוכשים, לפני חתימה על חוזה, התארגנו כקבוצה ונכנסו למו"מ מול הקבלן בדרישה לפריסה נוחה יותר של התשלומים. פריסת התשלומים שלכם היא האופן שבו הקבלן מממן את בניית הנכס. לקבלנים אינטרס להקדים את התשלומים ככל הניתן ולשמור את הכסף אצלם, אבל אם תתארגנו ותתמקחו, יש לא מעט מהם שיוכלו ללכת לקראתכם וכך להקל על ההתמודדות עם רכישת הדירה.

לקיחת משכנתא אסטרטגית ומחזור - שיטה נוספת להתמודדות עם תקופת הביניים היא ההלוואה האסטרטגית. הרעיון הוא לקחת משכנתא עם החזרים חודשיים נמוכים ככל האפשר. בדרך כלל זו תהיה משכנתא לטווח ארוך יותר, שההחזר הכללי עליה יהיה גבוה יותר, אך הרעיון הוא למחזר אותה מייד בתום תקופת התשלום הכפול ולהתאים את המשכנתא ליכולת ההחזר החודשי שלנו.

בשיטה הזו ניתן לחסוך בין רבע לשליש מעלות ההחזר החודשי. זה אמנם לא יכסה על הכל, אך יחסוך לא מעט כסף במקרים שאין ברירה. עם זאת, חשוב לציין כי איש אינו יודע מה תהיה הריבית בעוד מספר שנים ולכן יש סיכון משמעותי באפשרות זו.

אז לפני שתחליטו לוותר על זכייתכם בפרוייקט מחיר למשתכן בעפולה, פנו אלי לפגישת ייעוץ ללא עלות 050-8522232 ליזט

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים  לחצו כאן לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

מה חשוב לדעת לפני שניגשים לייעוץ משכנתאות ( מתווך בעפולה , ייעוץ משכנתא בעפולה , פא"י נכסים )

כשמדברים על משכנתאות מדברים על ייעוץ, מדברים על מסלולים, ריביות, תשואות, הצמדות, ביטוח ומה לא. מבלבל? בשביל זה אנחנו כאן.

גם אם החלטתם, כמו רבים וטובים לפניכם, לפנות לייעוץ משכנתא לפני שאתם מתחילים את תהליך רכישת הדירה, יש כמה דברים שכדאי לדעת לפני כן.

ליזט ממשרד התיווך פא"י נכסים בעפולה, אספה עבורכם את המידע החשוב והקריטי שעליכם לדעת על ייעוץ משכנתא. קריאה מועילה.

ייעוץ משכנתא | משרד תיווך בעפולה | מתווך בעפולה | פא"י נכסים

מה ההבדל בין משכנתא להלוואה?
אחת השאלות הנפוצות ביותר היא בעלת התשובה הפשוטה ביותר – אין הבדל, משכנתא היא הלוואה. עם זאת, מכיוון שמדובר על הלוואת סכום כסף גדול לתקופה ארוכה מאוד, קיים סיכון משמעותי מבחינת הבנק שהסכום לא יוחזר. לכן ההלוואה כוללת אמצעים מיוחדים כמו משכון הדירה וחובת ביטוח שמטרתם להקטין את הסיכון ולהבטיח כי הכסף יוחזר, בסופו של דבר, לבנק.

משכון הדירה הוא למעשה התהליך בו הבנק רושם שיעבוד על הדירה ומבטיח שאם התשלומים ייפסקו – מכל סיבה שהיא – הוא יוכל לגבות את שארית החוב על ידי מכירה פומבית של הדירה כדי שהכנסותיה ילכו לכיסוי החוב. כמו-כן, הבנק דורש כי הלווים ירכשו לעצמם ביטוח משכנתא, המורכב מביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. זאת על מנת לוודא שיתרת החוב משולמת במקרה שהלווה נפטר וכדי לשמור על ערך הדירה למקרה שהבנק נאלץ למכור אותה.

חשוב לזכור שגם מבחינת הלווים הסיכון הוא גדול. במהלך החיים יתכנו שינויים רבים במצב המשפחתי והתעסוקתי – או במצב השוק – שיכולים להשפיע באופן מהותי על תנאי ההחזר. בבחירת מסלול המשכנתא, הלווים מנסים לצמצם את הסיכון אותו הם לוקחים ואפילו את הסכום הכולל שאותו יחזירו בפועל.

מהם השלבים שצריך לעבור כדי לקבל משכנתא?
כאמור, בשלב הראשון כדאי תמיד לקבל ייעוץ. ניתן לעשות זאת דרך יועץ פרטי או לפנות ליועצי המשכנתאות בבנק. יועץ משכנתא יכול לעזור לנו להבין מה הן מגבלות התקציב: כמה נוכל להחזיר מדי חודש מבלי להיכנס לחובות, כמה כסף ניתן לקבל על מנת להשלים את ההון העצמי הקיים וכמה זמן ייקח להחזיר את מלוא הסכום. כאשר מסגרת התקציב ידועה, ניתן להתחיל לחפש את דירת החלומות שלכם באופן יעיל ומתאים למשאבים שלכם.

אז מתחיל סקר השוק בין הבנקים השונים למשכנתאות במהלכו מקבלים הצעות שונות מכל אחד, מנהלים משא ומתן ובוחרים את המסלול המתאים ביותר. לאחר מכן, מבקשים אישור עקרוני למשכנתא, שמאפשר להתקדם לשלב הבא.

השלבים הבאים הם רישום הדירה כממושכנת, או משועבדת, לטובת הבנק בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל וברשם המשכונות. בנוסף, חשוב לחתים את מוכר הדירה על כך שהכסף יוחזר לבנק במקרה של ביטול העסקה. לאחר רכישת ביטוח המשכנתא, בדיקה ואישור של כל השלבים והגורמים – הכסף יועבר ישירות למוכר.

מהו תמהיל משכנתא ואיך בונים אותו?
ישנם מסלולים רבים להלוואת משכנתא, אך בין כולם שלושה הבדלים עיקריים: סוג ובסיס ההצמדה, סוג הריבית ומסלול פירעון. בין אם המסלול מוצמד למדד המחירים לצרכן או לא, מוגדרת בו גם ריבית קבועה, משתנה או פריים. מסלול בריבית פריים, לדוגמה, אינו צמוד לאף מדד ויושפע משינוי בריבית בנק ישראל, מה שעשוי לשנות משמעותית את סכום ההחזר. כאשר מדובר במסלול עם ריבית משתנה, ייתכן שהשינוי יחושב רק פעם בשנה או אפילו חמש שנים, בעוד שמסלול בריבית קבועה אומר שהריבית אינה משתנה כלל לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.

לכל מסלול מוגדרות נקודות יציאה. ישנם מסלולים מהם ניתן לצאת בכל נקודת זמן ללא תשלום קנס, וכאלו שהחזרה מוקדמת של ההלוואה תגרור תשלום קנס גבוה.

תמהיל המשכנתא נועד לצמצם את הסיכון שלוקחים הלווים, לכן חשוב מאוד לוודא שאנחנו בוחרים את המסלול הטוב ביותר. וודאו שאתם מבינים את כל מה שהוסבר לכם ושבבניית התמהיל נלקח בחשבון גם מצב השוק וגם מצבכם הייחודי כלווים.

האם חייבים לעשות גם ביטוח משכנתא?
כן, וטוב שכך. ביטוח המשכנתא הוא חלק מביטחונות הבנק להחזר הלוואת המשכנתא, ונועד גם להגן עליכם ועל בני משפחתכם. הביטוח כולל שני רכיבים עיקריים: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה לדירה.

ביטוח החיים מבטיח כי גם אם הלווים נפטרו לפני שהספיקו להחזיר את מלוא החוב – שארית סכום ההלוואה תוחזר לבנק מבלי שהשארים יאבדו את החזקה על הדירה. כאשר מדובר על זוג, הביטוח גם מקנה שקט נפשי כיוון שהוא מבטיח שבן הזוג שנשאר בחיים לא יצטרך להתמודד עם הוצאה שתוכננה לשתי משכורות לבדו.

ביטוח מבנה לדירה נועד לשמור על ערך הדירה מפני נזקים מבניים כדוגמת שריפות, רעידות אדמה, הצפות וכדומה. ההגבלה היחידה היא שהוא אינו כולל ביטוח צד ג' וביטוח תכולה, אותם ניתן להשיג ברכישת ביטוח דירה. את ביטוח המשכנתא לא חייבים לרכוש דרך הבנק וגם כאן, מומלץ לערוך סקר שוק.

המשכנתא, אתם כבר יודעים, היא נושא רחב ולעיתים קרובות, מסובך ומבלבל. אבל מדובר בהחלטה הכלכלית החשובה ביותר בחייכם, כנראה, כזו שתלווה אתכם שנים רבות. חשוב לוודא שאתם מבינים ממה היא מורכבת ולקראת מה אתם הולכים. אל תחששו לשאול את יועצי המשכנתאות כל שאלה. בדיוק בשביל זה הם שם.

משרד התיווך פא"י נכסים מספק שירות ייעוץ משכנתאות מוסמך, אשר יוכל לחסוך לכם סכומי כסף גדולים בדרך ללקיחת משכנתא לדירה החדשה שלכם.

אנו מזמינים אתכם ליצור איתנו כבר עכשיו קשר טלפוני לייעוץ משכנתאות מקצועי ואמין:

050-8522232 ליזט

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

מכירת דירה - איך לעשות זאת נכון, בקלות, ולקבל את התמורה הגבוהה ביותר? ( מתווך בעפולה , משרד תייווך בעפולה , דירה למכירה בעפולה )

הבית שלנו הוא לא רק מבצרנו אלא ברוב המקרים הנכס הפיננסי בעל השווי הגדול ביותר אשר ברשותנו. איך למכור את אותה דירה ביותר כסף, ואיך לעבור את תהליך מכירת הדירה בצורה הנכונה והקלה ביותר? ליזט ממשרד התיווך פא"י נכסים עפולה מציגה לכם את כל מה שחובה לדעת.

ככול שנבין יותר על התהליך על מרכיביו העיקריים ועל הדרך והתצורה הנכונה והגורמים אותם יש לבחון בדרך ולשקול, כך הסיכוי שנוכל להשיג לא רק את המחיר הטוב ביותר אלא גם לעבור את המשוכה בצורה החלקה ביותר והנכונה ביותר לנו.

טעויות ותחשיבים לא נכונים או חוסר מידע בסיסי באלמנטים מיסויים כגון היטל השבחה יכולים לגרום לאובדן סכומי כסף עצומים עקב תמחור לא נכון, להסתבכויות משפטיות מתישות, ולתהליך מכירת דירה כושל ארוך ומייגע.

לעומת זאת על ידי הבנה של התהליך ושל האלמנטים הכרוכים והדומיננטיים במכירת דירה תוכלו לבצע ולעבור את התהליך בצורה חלקה, מיטבית, ובסופו של דבר עם התמורה הגדולה הכספית הגדולה ביותר שתישאר בידכם לאחר תהליך המכירה.

אתחיל בפרוט האלמנטים החשובים וקריטיים ביותר לכל מוכר דירה בישראל.

מה בעצם הינו רוצים להשיג במכירת הדירה אשר ברשותנו ?

השגת המחיר הגבוה ביותר - כמובן שכל מוכר דירה בראש וברשונה היה רוצה למקסם את ערך הנכס אשר ברשותו ולמכור אותו במחיר הגבוה ביותר האפשר.

מינימום טעיות ותקלות - תהליך מכירת דירה פשוט, יעיל וממוקד ללא כל בעיות שיעבור בצורה החלקה ביותר והקלה ביותר.

מהירות מכירה - כל מוכר דירה היה רוצה לבצע את התהליך במהירות ולהקדיש לנושא את מינימום הזמן והמשאבים וזאת כמובן בתנאי הבסיסי של השגת המחיר הטוב ביותר.

מיסוי מקרקעין ותשלומים נוספים - כאשר אנו מוכרים דירה יש לנו שותפה שתדרוש את כספה והיא מדינת ישראל וגורמים רבים נוספים, עלינו לתכנן נכון כיצד בצורה חוקית להפחית את תשלומים אלה.

איך נחשב את השווי הראלי של הדירה שלנו?

השאלה הראשונה שצצה בראשנו כאשר אנו מחליטים למכור היא - כמה בעצם הדירה שווה?

על מנת להבין ולזהות את מחיר הדירה הריאלי ושווי הדירה אסביר כמה אלמנטים שהשילוב בניהם יתן לנו את התמונה האמתית.

מאגרי המידע הממשלתיים - מאגר מחירי מס שבח

מדינת ישראל החלה בפרויקט ממשל זמין שמטרתו הנגשת מאגרי המידע הממשלתיים לאזרח הפשוט, כל עסקת נדל"ן מדווחת לרשויות המס ונרשמת במאגר מידע מסודר, מקיף ויעיל.

במאגר זה תוכלו למצוא כל עסקת נדל"ן שהתבצעה בכל אזור בארץ עד רמת הבניין בו אתם גרים או השכונה, הכלל הראשון בהבנת מחיר הדירה שלכם הוא כניסה ושימוש במאגר זה.

העזרות במתווך מקצועי

מתווכים הנם בעלי מקצוע וכמו כל בעל מקצוע ישנם טובים, טובים פחות, וגרועים.

מתווך טוב יהיה מתווך ממוקד אזור שיכיר כל דירה וכל נכס שנמכרו באזור ובאיזה מחיר הוא יוכל לתת לנו הערכת מחיר ראלית ונכונה למחיר הנכס.

אוסיף נקודה שחשובה לציין - מתווך מעוניין למכור את הדירה במהירות ולכן ברוב המקרים יתן מחיר נמוך ממחיר השוק, זהו גורם שיש לשכלל אותו, זהו אינו חוק ברזל אך מניסיוני עתיר השנים בנדל"ן ברוב המקרים זו אכן המציאות.

העזרות בשמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין הוא למעשה הסמכות העליונה בתחום הנדל"ן, הדרך לקבלת הסמכת שמאי מקרקעין היא ארוכה סבוכה וכוללת שנות לימודים ארוכות והתמחות מקצועית לא פשוטה.

הבנקים משתמשים בשמאי מקרקעין לא רק על מנת להעריך את מחיר הדירה גם לבדוק בעיות אפשריות בנכס בהיבטים רבים ושונים.

נקודה להבנה - שמאי מקרקעין יתן הערכת מחיר ראלית אך שמרנית כלומר נמוכה בסקלה של טווח המחירים הריאלי של הנכס.

שימוש בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים

הסתמכות על לוחות האינטרנט כמקור מידע ראשי למחיר הדירה טעות שנפוצה אצל רוב מוכרי הדירה שהנם ללא הבנה או ידע בתחום הנדל"ן הנה שגויה ואסביר למה.

הפרסום בלוחות הנדל"ן המצויים באינטרנט הוא לרוב בחינם או בעלות נמוכה מאוד, התוצאה הישירה הינה תופעה שנקראת "דייגי הנדל"ן", מי הם אותם דייגים?

במדינת ישראל ישנם בעלי דירות רבים שמחזיקים דירות להשקעה או זו דירתם השניה או השלישית ולכן הם אינם לחוצים למכור ולכן מנפחים באופן לא ראלי את מחיר הדירה לעיתים בשיעור של 30 אחוז ולעיתים אף יותר וזאת במטרה "לתפוס" קונה שיהיה מוכן לשלם מוכר זה, או גרוע מכך מפרסמים דירות פיקטיביות במחירם גבוהים על מנת לייצר הדמיה של רמות מחירים גבוהות באזור בו הם מעוניינים למכור, ולכן פעמים רבות כאשר אנו פותחים את אותם אתרי אינטרנט אנו מזהים רמת מחירים שאינה תואמת את המציאות.

למעשה להערכת אנשי נדל"ן רבים זה אחד הגורמים לבועת הנדל"ן ולא הסיבה המרכזית אבל דלק נוסף שנשפך למדורה והאיץ את הבעירה.

מצב השוק - שוק עולה, שוק יורד, שוק קפוא

שוק הנדל"ן מתנהג בדיוק כמו כל שוק - ביקוש והצע, והמחיר של הדירה אשר ברשותנו תיקבע בסקלת המחירים השוררת באזור אך בהתאם לרצון שלנו למכור, כמובן שבסבירות גבוהה ככול שנציג מחיר נמוך יותר ביחס לנכסים דומים המהירות שנוכל למכור את הנכס תגדל, איך להגיב למצב השוק?

שוק עולה - וישנו ביקוש גבוה מהיצע הכוח של המוכרים נמצא בשיאו ולכן נוכל לבקש מחיר גבוה מרמת המחירים הסבירה לאזור כל עוד המחיר נמצא בסקאלה ההגיונית.

שוק יורד - בשנים האחרונות לא נתקלנו במצב זה אך לשועלי הנדל"ן הותיקים זכורה תקופה כזו, בתקופה זו היה קשה למכור נכסים והמחיר אותו היה מציג המוכר היה נמוך ממחיר השוק  בסקלת המחירים השוררת באזור במידה ואכן רצה למכור את הנכס אשר ברשותו.

שוק קפוא - מצב זה שורר נכון לכתיבת שורות אלו באזורים שונים בפריפריה, המוטיבציה של הקונים נמוכה  ולכן בשוק זה נוכל לייצב את המחיר בהתאם לרמת המחירים השוררת באזור ובמרכז הסקלה.

כמה מילים לסיכום הערכת מחיר הדירה

לאחר שהבנו את מקורות המידע והערכת מצב השוק נוכל לבצע רישום מסודר בטבלה של כל אחד מהגורמים ורמת המחירים שזוהתה  , צירוף המידע יתן לנו הערכת מידע אובייקטיבית ונכונה כמה הדירה אשר ברשותנו שווה.

מיסים, הטלים ותשלומים אחרים - כמה תעלה לנו מכירת הדירה?

כל נושא מיסוי מקרקעין הוא אחד מהסבוכים ביותר בתחום המיסוי ובכלל, ולכך נוספת סוגיה נוספת שמדיניות הממשלה בתחום המיסוי והתקנות השונות משתנה לעיתים קרובות, כמובן שקצרה היריעה לסקור את כל נושא זה במאמר אחד אך אסביר באופן כללי את כל אחד מהגורמים ומשמעותם.

היטל השבחה

היטל ההשבחה נגבה על ידי הרשות המקומית וקריטי להבין את משמעות עלותו כאשר אתם מוכרים את דירתכם מאחר ומס זה משולם על ידי המוכר, עסקאות רבות מספור התבטלו לאחר שההבנה של גודל תשלום זה חלחלה לתודעתו של מוכר הדירה.

מס שבח

מס השבח משולם למדינת ישראל, חובה עלינו להבין כמה מס שבח נשלם לפני שננקוט במחיר הדירה על מנת  להבין את כדאיות העסקה ואת התמחור שלנו.

תשלומים לבעלי מקצוע שונים

נקודה זאת מעניינת וקריטית שימוש בבעלי המקצוע הנכונים יכול להוביל באופן חד משמעי לעסקה נכונה יותר, וקלה יותר, היעזרו בהם ובחרו את הטובים בהם.

עסקת נדל"ן ללא עו"ד מלווה היא מסוכנת ויכולה להסתיים במפח נפש, וראיתי עשרות מקרים מסוג זה.

שיפוצים, הובלה ועלויות נוספות

ישנם עלויות רבות נוספות קטנות אומנם אך אם נצרפם ביחד נגיע לעלות כללית גבוהה יש לתחשב סכומים אלו ובאתר שאל את טל תבינו את עלותם בעזרת מחשבון מתוחכם.

שימוש בבעלי מקצוע - אלו בעליה מקצוע מעורבים בתהליך מכירת הדירה והאם כדאי להיעזר בהם?

עורכי דין

עורכי דין הם עולם בפני עצמו. חשוב עד קריטי להיעזר בעו"ד שהתמחותו היא נדל"ן וזאת מהסיבה שעקב הצפת השוק בעורכי דין נוצר מצב של עורכי דין שמטפלים בתחומים שונים ולכן חוסר ההתמחות והניסיון יכול להוביל לטעויות, תקלות, ובעיות רבות מספור.

המלצתי - עבדו עם עו"ד עליו קיבלתם המלצה ועיסוקו העיקרי הוא נדל"ן, והמלצה נוספת וחשובה עו"ד מטעמכם בעסקת נדל"ן לדעתי האישית הוא גורם חשוב שאין לוותר עליו על מנת לחסוך כמה אלפי שקלים מול הנזק האפשרי שיכול להיווצר במידה ולא נעזר באיש מקצוע זה.

מתווך / משרד תיווך

מתווך יעיל ואמין יכול ליצר תהליך מכירת דירה מהיר, במחיר גבוה יותר, ולעבור משוכות רבות וקשות בזמן קצר ובקלות.

זמן שווה כסף מתווך נכון יכול לסייע לכם, מוכרי דירות רבים מוותרים על שירות זה ואכן גם האדם הפרטי יכול למכור את דירתו ללא מתווך במהירות וביעילות זהו שיקול פרטני שכל אחד מכם יכול לקחת. לקביעת פגישת ייעוץ ללא עלות עם ליזט ממשרד התיווך פא"י נכסים עפולה התקשרו: 054-776-6681 ליזט

שמאי מקרקעין

בתור מוכרי דירה שימוש בשמאי מקרקעין הוא רק במקרה וישנם סוגיות שאינן ברורות לכם בנושאים שונים כגון מיסוי, רישום, וכדומה.

עלויות פרסום

עידן האינטרנט הפך את נושא פרסום הדירה למשני, ישנם לוחות אינטרנט  חינמיים מצוינים וישנם לוחות אינטרנטיים בתשלום מינימלי.
אך בהנחה שהחלטתם להיעזר במשרד תיווך, הרי שלמשרד התיווך ישנם אפשרויות פרסום וגם קשרים רבים יותר מכל לוח שקיים, והוא מנצל את המדיה לטובת פרסום הנכס שלכם באינטנסיביות ואף נעזר בשירותי משרד פרסום מקצועי לשם כך.

מחיר הדירה - כיצד למכור את אותה דירה במחיר טוב יותר ?

האם ידעתם שבעלות של כמה אלפי שקלים בודדים והשקעת מחשבה תוכלו להשיג מחיר טוב יותר ולעיתים קרובות מחיר גבוה באופן משמעותי ומכירת נכס מהירה יותר, אסביר כיצד.

חשבו תמיד לא בעיניים שלכם אלא דרך העיניים של הקונה, כאשר הוא נכנס לדירה הוא מתרשם מהרבה אלמנטים שנמצאים בשליטתכם כמו סדר, צפיפות, ריח ועוד.

לעיתים צביעת הקירות ושיפוץ קטן בעלות של אלפי שקלים יכולה מניסיוני להוביל לתהליך מכירה מהיר יותר ובסכום גבוה יותר, תוכניות טלוויזיה בנושא זה המחישו את נושא זה כאשר בשיפוץ פשוט בעלות של אלפי שקלים צמח מחיר הדירה בשיעור עצום.

בדיקות הכדאיות - האם בכלל כדאי למכור את הדירה ?

נושא זה קריטי בעסקאות מסוימות כאשר לעיתים בשעת המכירה התגלה כי היטלים שונים כגון היטל השבחה, מס שבח ועוד  שינו לחלוטין את כדאיות העסקה בשל התמורה נטו שהתקבלה על ידי בדיקת שמאי מקרקעין או בדיקה שלכם והערכה נכונה של ההיטלים והמיסים הכרוכים בתשלום הדירה תקבלו את מחיר הדירה שיתקבל בפועל ותוכלו לתכנן נכון את צעדכם.

עסקאות רבות התבטלו בשלבים מתקדמים של העסקה והגיעו לבתי המשפט ולתביעות פיצויים, תכננו נכון והבינו בצורה מוחלטת את העלויות הצפויות של מכירת הדירה והסכום נטו שיתקבל.

לסיום, מכירת דירה במחיר הרצוי לכם היא פעולה הדורשת הכנה ומחקר.

אנו ממליצים לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא עלות, בדרך למכירת הדירה שלכם.

צרו קשר: 054-776-6681 , ליזט.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן