משרד פא"י נכסים עפולה מלווה את
לקוחותיו לעסקאות רבות של רכישת ומכירת דירה,
מתוך הניסיון שרכשנו עם השנים במאות עסקאות נדל"ן, החלטנו להביא לפניכם את אחת
הבעיות הגדולות והרציניות ביותר בעסקאות האלו והיא: קביעת מחיר מכירת ורכישת הדירה.
לקוחות רבים מגיעים אלינו כאשר הם
עומדים בפני מכירת הדירה ורוצים להתייעץ לגבי סוגיית קביעת המחיר לנכס שלהם. מהיכן
מתחילים ואיך מעריכים את שווי הנכס באמת?
מוכרי הדירות רבים אינם מבינים כיצד לתמחר את הנכס וכיצד מתמחרים נכסים בשוק לפני הצעתם למכירה.
דבר זה משליך כמובן על יכולת ניהול משא ומתן על מחיר הדירה, ובפעול אכן רוב הלקוחות מתמחרים במחיר אחד אך מקבלים הצעות במחירים נמוכים יותר בלי יכולת לנהל על כך דין ודברים ראוי שיביא לכירת הדירה במחיר הקרוב לה שנקבו.
למשל, שאלה שקיבלנו מלקוחה היתה: "איך
יכול להיות שאני מבקשת עבור הדירה שלי 1.45 מיליון ₪ וההצעה הגבוהה ביותר שקיבלתי היא
על 1.2מליון ₪ ?" היא השתוממה.
אנו מצדנו התחלנו בתחקיר על הדירה על
מנת להבין מהו שוויה האמיתי. שאלתנו את אותה לקוחה לפרטי הדירה: מיקום, קומה, גודל,
הצמדות, וכו... ובדקנו את מחירי העסקאות שנסגרו ודווחו לרשות המיסים, במאגר העסקאות.
לא תאמינו.... מחיר השוק הממוצע של הדירה
המתאימה לפרטים אותם קיבלתי מהגברת היה 1.38 מיליון ש"ח – כמעט מחצית מן הפער
העומד בין המחיר שהוצע על ידי המוכרת ובין המחיר שהוצע על ידי הקונה.
התופעה הזו, אינה שייכת רק למקרה שאותו
תיארנו עכשיו והיא נפוצה מאוד בשוק הדירות הישראלי. כך, נוצר מצב בו מחירי הדירות המבוקשים
על ידי המוכרים, כלל אינם מתאימים למחירי השוק והמחירים אותם מציעים הקונים, גם הם
אינם מותאמים למחיר השוק ובכך נוצר פער משמעותי בין הצדדים לעסקה.
המצב שנוצר הוא מצב שאינו מיטיב עם אף אחד
מהצדדים.
לרוכשים – מדובר על מצב בו רכישת דירתם
תתעכב והמסע שלהם לרכישת הדירה יימשך הרבה מעל למצופה.
למוכרים – מכירת הדירה שלהם עלולה לקחת
זמן רב (דבר אשר יכול גם להשפיע על רכישת דירה נוספת תחתיה – הרי מעטים המוכרים שמוכרים
דירה ולא קונים אחת אחרת...) וכך נוצר מצב שהאטרקטיביות של הדירה תרד ובכך תוריד גם
את מחיר הדירה המבוקש.
אז מה עושים על מנת לגשר על הפער בין המוכרים
לקונים ואיך קובעים מחיר שוק אמיתי לדירה?
התשובה פשוטה - על שני הצדדים לעסקה, גם
המוכרים וגם הקונים, להתבסס על נתוני אמת בזמן שהם קובעים מחיר סופי לדירה.
מחירי האמת הם לא מחירים ש"שמעתם"
כי מכרו או נרכשו נכסים בהם אלא מחירים של עסקאות מכר שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים.
יפתיע אתכם עד כמה שונים מחירי ה"שמועה"
ממחירי העסקאות האמיתיות בפועל – הרי מעטים מאוד הקונים שלא "הורידו" כמה
עשרות או מאות אלפים ממחיר הדירה הנרכשת ועיגלו
אותה מטה או מוכרים שהעלו כמה אלפים על המחיר האמיתי שבו מכרו את הדירה שלהם בפועל,
כאשר כל אחד סיפר לחברים ולמשפחה...
עכשיו, מה תהיה התוצאה עם מוכרים וקונים
נוספים יתבססו על מחירי ה"שמועה" ולא על המחיר האמיתי? התשובה כבר ברורה לכם....
לכן, חשוב מאוד להתבסס על נתוני אמת ביחס
לעסקאות שנעשו בפועל.
על מנת להקל עליכם באיתור נתונים כאלו
בעצמכם, מומלץ להיכנס לאתר של רשות המיסים, בו תוכלו להכניס את הנתונים הרלוונטיים
אליכם ולראות במדויק, מהם מחירי העסקאות האמיתיים ועל בסיסים לקבוע את מחיר הדירה,
במכירה או רכישה.
הרמה הבאה היא פניה למשרד תיווך נכסים , אשר לו כלים נוספים לבחינת
שווי הנכס וכן מאגר נתונים פנימי וניסיון רב במשא ומתן שמסייעים מאוד במכירת הדירה
במחיר הקרוב ביותר לזה שביקשתם עליה.
זכרו, הצבת תג מחיר על הדירה שלכם עדיין לא אומר שתמכרו אותה באותו
סכום.
יש לקחת בחשבון את הזמן שתצטרכו להשקיע בתהליך המכירה, את הפרסום של הדירה בעיתונות, בפייסבוק ובמקומות נוספים ולהבין שכמוכרים פרטיים המציעים למכירה את דירתם הפרטית, העסקה שתסגרו בעצמכם עשויה להיות פחות טובה מזו שמשרד תיוך נכסים יצליח לסגור עבורכם, אפילו בניקוי עמלת התיווך שהמשרד לוקח.
לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681
לכתבות נוספות וסקירת אזורי המגורים בעיר עפולה ובסביבתה לחצו כאן
לעמוד הפייסבוק של פא"י נכסים בפייסבוק לחצו כאן
