כל מה שרציתם לדעת על חוזה דירה ולא שאלתם [ משרד תיווך בעפולה , תיווך דירות בעפולה , מתווכים בעפולה ]

ישנן שני דרכים עיקריות לרכישת דירה בישראל, האחת הינה רכישת דירה מקבלן והשנייה רכישת דירה מאדם פרטי כדירת יד שנייה. ההשקעה הכספית העצומה הכרוכה בקניית דירה, הופכת את עסקת הרכישה לאחת מן העסקאות החשובות ביותר אותן עתיד לבצע אדם במהלך חייו, ומכאן החשיבות הגדולה לעריכת חוזה דירה ו/או חוזה מכר ו/או חוזה רכישת דירה על ידי עורך דין מימון המתמחה בענייני מקרקעין.

פרשת חפציבה זכורה לכולנו היטב, שכן קריסתה של החברה הותירה אלפי רוכשים ללא קורת גג. העובדות אשר עלו מהפרשה ערערו את אמון ציבור הרוכשים בקבלנים ובחברות הבניה, יהא גודלן וחוזקן אשר יהא. בעקבות הפרשה חלה תפנית גדולה מצד ציבור הרוכשים ביחס ובחשיבות הניתנים כיום ללווי משפטי של עסקת הרכישה.

רכישת דירה מקבלן יכולה להתבצע בפרקי זמן שונים:

בטרם סיום הבנייה;

לאחר סיום הבנייה;

רכישת דירה מקבלן בטרם סיום הבניה נקראת גם 'רכישה על הנייר'. בעסקה מסוג זה, חשוב לבדוק נושאים רבים טרם חתימה על חוזה המכר עם הקבלן, ובין השאר:

• רישיון הקבלן- יש לוודא שהקבלן מחזיק רישיון קבלן בר תוקף.

• פרויקטים קודמים- רצוי לראות פרויקטים קודמים אותם ביצע הקבלן. באותה הזדמנות אל תהססו לפנות לדיירי אותו בניין במטרה לברר האם מדובר בקבלן מקצועי ואמין העומד בהתחייבויותיו.

• בעלות על הקרקע- ודאו כי הקרקע עליה עתיד הקבלן לבנות את דירתכם הינה בבעלותו, וכי הקרקע נקייה משעבודים, משכונת ועיקולים.

• היתרי הבניה- ודאו שניתנו לקבלן היתרי בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.
  
• בדיקה מעמיקה של סעיפי חוזה המכר- חוזה מכר יהיה בדרך כלל חוזה אחיד, ומכאן החשיבות לבדיקת התניות השונות המופיעות בו.

בטוחה על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה(

ברכישת דירה מקבלן, חלה חובה על הקבלן למסור לקונה בנוסף לחוזה המכר העתק מהמפרט הטכני של הדירה. בסיום הבניה, יבדוק הרוכש אם הדירה אותה רכש תואמת את מפרט הדירה אשר נמסר לו על ידי הקבלן יחד עם חוזה המכר.

ככל שהקבלן לא מילא אחר הוראות המפרט, ייחשב הדבר כאי התאמה על פי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

במסגרת רכישת דירה מקבלן (שבנייתה טרם הסתיימה), יחויב הקונה בתשלום מקדמות לקבלן עם חתימת חוזה המכר. תשלום המקדמות מקנה לרוכש אך ורק זכות חוזית, זאת בניגוד לזכיות חפציות כגון בעלות. במצב דברים זה וככל שלא קיבל הרוכש ערבות כלשהי לכספו, מצוי הרוכש בסיכון עד לשלב רישום הערת האזהרה לטובתו, כך לדוגמא אם יקלע הקבלן לקשיים כלכליים אשר ימנעו ממנו להמשיך בבניית הדירות, יפסיד אותו רוכש את כספו. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה), תשל"ה-1974 מטיל החובה על הקבלן לספק בטוחה לרוכשים על פי חוק זה, בתנאים המופיעים בו. חשוב אם כן לוודא שהכספים המשולמים לקבלן במסגרת החוזה, יובטחו על ידו בהתאם לחוק.

כאשר רוכשים דירה כדירת יד שנייה מאדם פרטי, יוכנסו בדרך כלל במסגרת התניות שבחוזה הדירה מנגנונים שונים אשר עתידים להגן על הרוכש מפני מצבים שונים, כך לדוגמה, נהוג להשאיר חלק מן התשלום בחשבון נאמנות בצירוף ייפוי כוח בלתי חוזר של מוכר הדירה, עד להמצאת כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש בטאבו. רצוי שלא לערוך את חוזה הדירה בעצמכם, שכן תחום המקרקעין הינו תחום סבוך אשר עלול להערים קשיים וסיבוכים משפטיים בעתיד ככל שחוזה הדירה וביצועו נערכו בצורה רשלנית ולא מקצועית.

דברי ההסבר פורטו במאמר זה בצורה חלקית, תמציתית וכללית. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. המאמר לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לצורך קבלת ייעוץ בדבר זכויותיכם ע"פ הדין.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

ביטוח דירה – כל מה שחייבים לדעת [ תיווך דירות עפולה , משרד תיווך בעפולה , פאי נכסים ]

בחתימת חוזה שכירות של דירה או בית, אתה השוכר לוקח על עצמך אחריות לדאוג לנכס

של המשכיר. אתה המשכיר לוקח אחריות לדאוג שהמשכיר יקבל נכס במצב טוב שיאפשר

חיים נוחים לשוכר.

האחריות להחזיר את הנכס לבעליו בתום חוזה השכירות במצב תקין לפחות כמו שקיבלנו

אותו. והאחריות של המשכיר לתת תמורה נאותה לכספו של השוכר, דורש ממכם לרכוש

ביטוח מתאים.

במרבית חוזי השכירות שמסתובבים בחוץ, עניין הביטוח אינו מנוסח בצורה מספקת.

דבר אשר עלול לגרום לעוגמת נפש ונזק כספי די כבד על השוכר והמשכיר(שניהם ביחד וכל

אחד לחוד).

על מנת למנוע מצב של נזק לשוכר ולמשכיר צריך לנקוט את הפעולות הבאות:

השוכר:

השוכר יבטח את הנכס בביטוח מבנה מסוג אש (ללא נזקי רעידת אדמה ונזקי צנרת).

סכום הביטוח למבנה יהיה בשווי של לא פחות מ- 900 $ למ"ר (ז"א דירה בגודל של 100

מ"ר תבוטח בסכום ביטוח של 400,000 ? ).

הפוליסה תכלול ביטוח צד שלישי בסכום ביטוח של 1 מליון ? למקרה ולתקופה לפחות.

הפוליסה תכלול הרחבה לעובדי משק בית "חבות מעבידים" עבור עוזרת בית ו\או מטפלת.

הפוליסה תכלול סעיף "ויתור זכות שיבוב* כנגד המשכיר".

בביטוח צד שלישי יש להוסיף את שם המשכיר לצורך "אחריות צולבת"

הפוליסה תכלול סעיף בגין "אובדן שכר דירה" בסכום ביטוח של 12 חודשי שכירות.

המשכיר :

המשכיר יבטח את הנכס בביטוח אש כולל נזקי רעידת אדמה ונזקי צנרת (בדירות ישנות

מומלץ להרחיב את הביטוח לשרברב פרטי ולא שרברב של חברת הביטוח).

סכום הביטוח למבנה יהיה בשווי של לא פחות מ- 900 $ למ"ר (ז"א דירה בגודל של 100

מ"ר תבוטח בסכום ביטוח של 400,000 ? ).

הפוליסה תכלול ביטוח צד שלישי בסכום ביטוח של 1 מליון ? למקרה ולתקופה לפחות.

הפוליסה תכלול סעיף "ויתור זכות שיבוב* כנגד השוכר".

בביטוח צד שלישי יש להוסיף את שם השוכר לצורך "אחריות צולבת"

הפוליסה תכלול סעיף בגין "אובדן שכר דירה" בסכום ביטוח של 12 חודשי שכירות.

אפשרות נוספת היא רכישת פוליסת ביטוח משותפת של השוכר והמשכיר אשר תכיל את כל

הסעיפים המופיעים למעלה, יש לבקש מסוכן הביטוח לחלק את הפרמיה בין השוכר

והמשכיר. וכן, להחליט בחוזה השכירות מי, מתי ובאילו מקרים משלם את ההשתתפות

העצמית במקרה של נזק.

על ידי רכישת פוליסה אשר כוללת את הסעיפים וההרחבות, אתם מגנים על עצמכם

ומבטיחים לעצמכם פיתרון והגנה במקרה של נזק, כל אחת מהפוליסות הן של השוכר והן של

המשכיר אינן פוליסות יקרות (פוליסה של השוכר נחשבת לזולה מאוד), מרבית ההרחבות

שצויינו ניתנות בחינם על ידי חברות הביטוח או על ידי תשלום סימלי.

*שיבוב

זכותו של המבטח להיכנס לנעלי המבוטח ולתבוע בשמו, את נזקיו מצד שלישי האחראי לנזק זאת לאחר ששילם תגמולי ביטוח למבוטח. חובת המבוטח לסייע למבטח בתביעה זו , ואינו יכול למנוע זכות זו מהמבטח .

אלא אם ויתרה חברת הביטוח על זכות זו מראש או לחילופין, האחראי לנזק הינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה של המבוטח.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681