האם שיפוץ מעלה את ערך הבית?

ישנם קוני בתים האוהבים "לעבור עם המזוודות"  ויש שאוהבים לשפץ את הבית ולהשביח את ערכו.    

יש ש"דוחים את הקץ" וחיים בבית שנים מבלי לשנות אותו ויש שתמיד עובדים על פרויקט שיפורים כזה או אחר, כל אחד והעדפותיו.

בין אם אתם מתכוונים למכור את הדירה עכשיו או בעתיד, מומלץ לעשות תכנון מקדים ולהחליט עד כמה אתם רוצים להשביח את ערך הדירה ובהתאם לכך - להחליט אילו דברים יש צורך לעשות ולשנות ולאיזו רמת פירוט לרדת, על מנת להגיע ליעד הזה.

שיפוצים הוכיחו: תוך זמן קצר יחס ועם השקעה בשיפוץ כלשהו – קטן, בינוני ובוודאי בשיפוץ מאסיבי, הנכס יכול לזכות את בעליו באטרקטיביות מוגברת, עם היכולת לבקש עבורו מחיר גבוה בהרבה!

כך שאם אתם תוהים ומתלבטים בשאלה העיקרית, לפני מכירת הדירה שלכם - האם השיפוץ יעלה את ערך הבית? התשובה היא – בוודאי, אבל לא כל שיפוץ!                                           

שיפוץ הנעשה בצורה חובבנית יכול להרתיע דווקא רוכשים פוטנציאלים. לרוב, שיפוץ של אזורי המטבח וחדרי האמבטיה הינו שיפוץ המחזיר את ההשקעה ואף מעלה את ערך הנכס. שיפוץ של אזורים אחרים בבית - לא תמיד.

ישנם כמה סוגי שיפוץ אפשריים:

שיפוץ כללי – שיפוץ כללי כולל בנייה והריסה, חלוקת חדרים מחדש, החלפת ריצוף, החלפת מטבח וחדרי אמבטיה, הוספת חדר שירותים וכדומה. שיפוץ מסוג זה בד"כ עולה לא מעט ובשל כך פחות מתאים לצורך מכירה!

שיפוץ קוסמטי – שיפוץ קוסמטי הוא בדיוק סוג השיפוץ המתאים לשם מכירת דירה.

שיפוץ קוסמטי יכלול למשל: צביעת קירות, הדבקת ריצוף/ פרקט או פוליש לרצפה קיימת, החלפת ידיות, תריסים וחלונות, החלפת דלתות ארונות המטבח, חידוש אמבטיות, החלפת גופי תאורה ועוד.

שיפוץ חרום – כשמדובר באינסטלציה, חשמל, בעיות רטיבות ועובש, סדקים בקירות וכדומה, חשוב לשלב טיפול נכון ואפקטיבי כך שנוכל להבטיח לקונים שהדירה בטוחה לשימוש ולא כוללת ליקויים חמורים.

הוספה והחלפה – החלפת דוד ישן בחדש, הוספת מזגן, שקעים נוספים וכדומה יעלה פלאים את ערך הדירה ובהחלט כדאי לשקול זאת במסגרת השיפוץ.

בניגוד למה שמקובל לחשוב, על מנת להשביח את ערך הדירה אין צורך לשבור חיסכון או לקחת משכנתא. לעתים, בסכומים קטנים או בינוניים, ניתן להעלות את ערך הדירה במאות אלפי שקלים.

פינוי בינוי - איך עובד התהליך? (פא"י נכסים , מתווכים בעפולה , מתווך בעפולה )

בשנים האחרונות אנו עדים יותר ויותר לתכניות התחדשות עירונית, בעיקר בשכונות הוותיקות במרכז הארץ, במסגרת פרויקטים המכונים "פינוי בינוי". הכוונה היא לבנייתם של מתחמי מגורים שלמים במקומם של אלו הקיימים, ברוב המקרים באמצעות הריסה ובנייה מחדש, לאחר שנמצא כי אין כדאיות בשימור המבנים הישנים.

בדרך כלל מוכפל או משולש מספר יחידות הדיור המתוכננות, ולעתים למעלה מכך. במסגרת הפרויקט מתבצע פינוי מרצון של הדיירים ואכלוסם לאחר תקופת הבנייה בבניינים חדשים. במקרים הללו הפרויקטים יכולים לצאת אל הפועל מצד חברות יזמיות המארגנות את הדיירים או דרך יוזמה עצמאית שלהם.

על מנת ללמוד יותר על התהליך וכיצד הוא עובד, להלן סקירת כל 6 השלבים בדרך לדירה החדשה המיוחלת:

1. בדיקת היתכנות ראשונית - עם קבלת הפנייה הראשונית מצד הדיירים, החברה היזמית  תבחן את נתוני הבניין ואת התאמתו לביצוע ומימוש פרויקט במסגרת "פינוי בינוי" בהתאמה להגדרות ולסטנדרטים של החברה.

2. מפגש היכרות - בכדי להתניע את תהליך ההתקשרות ימנו הדיירים נציגות מטעמם אשר  תעמוד בקשר רציף עם מנהל הפרויקט מטעם החברה. מנהל הפרויקט יציג בפני הנציגות את אופן הפעולה ואפשרויות הפיתוח המוצעות.

3. חתימת הסכם ואישור עקרוני של תכנון הפרויקט - נציגות הדיירים בוחרת עורך דין מייצג  (שכר טרחתו ימומן על ידי החברה) לעניין הסכם המכר, לאחר הסכמת הדיירים מאשרים את החוזה וחותמים עליו. עם השלמת חתימת החוזים תיקבע פגישה עם בעלי הדירות, בה יוצגו בצורה מפורטת ומקצועית התוכניות, ובנוסף הדמיות ממוחשבות שיאפשרו לדמות את התוצאה הסופית של הפרויקט.

4. הכנת תכניות להגשה לרשויות התכנון המקומית והמחוזית - תכניות ביצוע הפרויקט עוברות  עיבוד מפורט, שמתאים אותן לדרישות רשויות התכנון המקומית והמחוזית, בשלב זה ניתנת התייחסות מרבית לפרטים הקטנים, לרבות כלל היועצים כגון תחבורה, נוף, ועוד, שמבטיחה את הצלחת ביצוע הפרויקט בלוח הזמנים שנקבע ובסטנדרטים הנקבעים.

5. קבלת היתר ויציאה לביצוע - כ-6 חודשים לפני קבלת האישורים הנדרשים, וקבלת היתר הבניה, דיירי הבניין יעודכנו על מנת שיוכלו להיערך לפינוי דירותיהם ולאחריו יחל תהליך הבניה. במהלך ביצוע הפרויקט, דיירי הבניין יפונו לדירות שכורות למשך כל תקופת הבניה (כ- 24 חודשים לערך) עד לקבלת המפתח לדירה החדשה. כל ההוצאות הכרוכות במעבר לרבות דמי השכירות, ההובלות הלוך ושוב ימומנו על ידי החברה.

6. סיום הפרויקט ואכלוסו - בתום הבניה תימסרנה הדירות החדשות לבעלי הנכסים,  לשביעות רצון הדיירים, עד אחרון הפרטים. מדובר בדירה חדשה הכוללת ממ"ד, חניה, מרפסת שמש, בבנין תקני ומפואר על פי כל התקנים החדשים. הדיירים נהנים משדרוג איכות החיים ועלייה משמעותית בערך הדירה שבבעלותם.

מיחזור משכנתא - כל מה שחשוב לדעת (פא"י נכסים | מתווך בעפולה | מתווכים בעפולה )

לעיתים אתם עובדים זמן רב כדי לרכוש דירה משלכם, אך לרוע המזל עליכם להשתמש במשכנתא על מנת לממש חלום זה . לא פעם המשכנתא שאתם לוקחים איננה בתנאים נוחים, אך אין לכם ברירה אלא לקחת אותה . כיום יש אפשרות, לשנות את המשכנתא שלקחתם בעזרת מיחזור  שלה . מדריך זה יסביר לכם מה צריך לדעת על מיחזור משכנתאות, ומה עליכם לבחון בטרם אתם עושים זאת.

מיחזור משכנתאות הינו תהליך שבו אתם מחליפים את המשכנתא שלקחתם במשכנתא חדשה, עם תשלומים נמוכים יותר או החזרים תקופתיים שונים . כך פריסת התשלומים או שיטת החזרה שלהם תהיה יותר נוחה לכם.

המצב האופטימאלי למיחזור משכנתאות הוא כאשר המשכנתא היא מעל ל100 אלף שקל, כאשר המשכנתא היא בעלת ריבית של 5.6 אחוז ומעלה, או כאשר נותרו לכם 10 שנים להחזר המשכנתא.

כדאי לשקול למחזר את המשכנתא בשני מקרים עיקריים, כאשר ההחזרים החודשיים מכבידים עלינו עד סכנה לאי עמידה בתשלומים, או במידה וצברנו סכום כסף גדול יחסית היכול לקצר את תקופת ההלוואה. כדאי למחזר משכנתא גם במקרה של ירידה בשיעור הריבית במשק, אשר לרוב משפיעה על שיעור הריבית המשולמת במשכנתא.

גם לווים שלקחו משכנתא בריבית קבועה כאשר הריבית במשק הייתה גבוהה, ממשיכים לשלם כביכול כסף "מיותר" שיכול להגיע עד אלפי שקלים, אם הריבית ירדה במהלך הזמן.                   
לכן ללווים אלו כדאי לבצע מחזור משכנתא לתנאי ריבית משתנה, או כזו התואמת את המצב במשק/בשוק.

לכן חשוב וכדאי עבורכם לבחון מדי פעם את הריביות במשק, המדד, שער הדולר והמשכנתאות שהבנקים מציעים. כך למעשה תוכלו לדעת האם כדי לכם לנסות לעבור מסלול וליהנות ממשכנתא נוחה יותר .

במעבר למסלול אחר תוכלו לא פעם לחסוך בתשלומי ביטוח, שיעורי ריבית והלוואות ללא החזרים . חשוב שתבדקו זאת מול שכרכם הנוכחי והיכולת הכלכלית שלכם בעת המחזור. כאשר אתם עוברים מסלול וממחזרים משכנתא, חשוב לבדוק את ההבדלים בין משכנתא משתנה למשכנתא קבועה, או לריבית פריים. ובנוסף לבחון מהי הריבית, מהו הביטוח שלה, תקופת ההחזר, ולמה היא צמודה   (יורו או דולר) וגם- אילו עמלות יש צורך לשלם. 

לדוגמא- מהי עמלת ההיוון שלכם, עמלת היוון היא ההפרש בין הריבית שבה לקחתם את ההלוואה לריבית בה הבנק מוכר את ההלוואות שלו כרגע, את ההפרש יש להכפיל בקרן שנשארה ובמספר השנים שנותרו. היא בעצם "קנס יציאה" שמשלמים כאשר ממחזרים (או מסלקים) את המשכנתא לפני המועד. אך חשוב לציין, שלא בכל מסלול קיים קנס כזה (במסלול פריים הוא לא קיים ותוכלו למחזר בכל רגע).

אם לאחר כל הבדיקות, הסקתם שמיחזור המשכנתא יוכל לשפר את רמת איכות חייכם ואת מצבכם הכלכלי, לעומת המשכנתא הנוכחית שלכם. הצעד הבא, הוא לבחור את הבנק בו תבצעו את המחזור. הסטטיסטיקה אומרת שבסוף תישארו בבנק שבו אתם נמצאים כיום, אך אין זה אומר שאינכם צריכים לעשות סקר שוק ולנסות לקבל את התנאים הטובים והמשתלמים ביותר. 

אם הבנק שלכם ירצה להטיב עם ההצעה, מצוין. ואם לא, תמיד תוכלו לעבור בגאון לבנק החדש.

המידע במאמר זה ניתן באדיבות פא"י נכסים , תיווך נדל"ן בעפולה
לתיאום פגישה ללא עלות התקשרו: 054-776-6681 בקרו באתר שלנו: http://www.pey-nadlan.com/

שטיקים וטריקים במשכנתא (מתווכים בעפולה | תיווך בפעולה | משכנתאות | משכנתא )

לבעלי לב חלש ו/או סתם עצבניים לא מומלץ כלל לקרוא רשימה זו.. ראו הוזהרתם!

אחד מהסודות הכמוסים ביותר של מדינת ישראל אינו דווקא קיומי או קיומו של נשק אטומי ונשק בלתי קונבנציונלי אחר... אלא דווקא המשכנתא!

פשוט תשאלו את כל המכרים שלכם בין אם הם עובדי בנק ו/או סתם עמך ישראל אם אי פעם בחייהם ראו קובץ חוקים ו/או הוראות המסבירים את המשכנתא, דרך החישוב שלה ודרכי הגביה שלה?

הסיבה היא שאין... אין חיה כזו. אם מישהו אכן ראה משהו בימי חייו, הוא ראה רק פרסום של הבנק ושלמטה כתוב בזו הלשון: זהו דף הסבר במקרה של סתירה בין דף זה לבין בלה ובלה ועוד פעם בלה?

אין ספק שזהו סוד כל כך כמוס שאף אחד אסור לו לראות את הקובץ הספציפי הזה? אפילו אני מעריך גם הבנקאי שנותן משכנתא מקבל הוראות דרך טלפון ממקור סודי שמודיע לו מה לעשות?

יתרה מזו, כל החישוב נעשה בידי מכונה? חשב של הבנק! אף אחד לא שולט עליו ואף אחד אינו מוסמך או יכול לחדור אליו ? והמבין יבין?

דווקא ישנם חוקים וכללים אשר מסדירים את מערכת היחסים בין הצדדים, אבל אין?

שיטה לחישוב משכנתא?

הידעת כי ניתן לחשב אותה המשכנתא באותם האחוזים ולאותה התקופה לפחות בשלוש דרכים שונות? כל דרך מציגה סכום אחר וכמובן מסוגלת להעניק למאן דהוא יתרון כלכלי?

למשל, נניח שלקחתי משכנתא ל10- שנים בריבית של 5% לשנה על סכום של 100000 ש"ח. ע"פ שיטה א' אני אשלם כל חודש 1079.21 ש"ח ואילו בדרך השניה אשלם רק 1060.66 ש"ח? בדרך השלישית לעומת זאת אשלם רק 1059.01 ש"ח לכל חודש.

בסיכומו של דבר אחזיר ע"פ הדרך הראשונה 127278.60 ש"ח כלומר סך כל הריבית תעמוד על 27%. בדרך השניה אחזיר 129504.60 כלומר תוספת של כמעט 2000 ש"ח ואילו בדרך השלישית אחזיר רק 127081.40 ש"ח בלבד.

מדוע זה כך, זה פשוט אך מרגיז. אם מחשבים את הריבית השנתית לפי חודש, יום או שנה נוצר הבדל הזה. כאשר בחישוב שנתי מחולק לחודשים, אנו מפסידים חודש אחד של ריבית שעליו לא מתקזזים בכל שנה. ..אם מחשבים ע"פ חודש, אני מפסידים בכל חודש יום אחד של ריבית וכך מפסידים 12 יום בשנה?

חישוב ההפסדים הללו גורם להבדלים שבין התשלומים.

למעשה לקחנו ריבית נמוכה, רק 5% לשנה? אילו לקחנו ריבית של 7.5% לשנה, כמו שלפעמים לוקחים, הרי שההפסד גדל בכל שנה ושנה?

עכשיו צאו וחשבו כמה כל אחד מאתנו מפסיד בגלל שאין אנו יודעים לפי איזה שיטה מחשבים את הריבית?

רגע. זה לא הכל? יש עוד!

לכולם מותר להפסיד אם הם משקיעים בבורסה, במניות, באגרות חוב ו/או אפילו בפנסיה שלהם?

רק לא הבנק! לבנק אסור להפסיד כלל? לשם כך המציאו את עמלת הפירעון המוקדם?

למשל, אם שפר עלינו מזלנו ויש לנו אפשרות להחזיר את המשכנתא לפני הזמן אזי לבנק יש שטיק יפה.. עמלת פירעון מוקדם.

הנימוק הרציונלי של הבנק הוא פשוט אסור לבנק להפסיד כאשר יש ירידה מתמשכת בשער הריבית.. כך יוצא אם הבנק לקח הלוואה כדי לממן משכנתא, בריבית X אזי הוא מתכנן להכניס את הריבית שישלם פלוס רווח מהעסקה הזו.

קרה ומקבל המשכנתא מעונין להחזיר אותה, יוצא איפוא כי הבנק עשוי להפסיד את ההכנסה מהמשכנתא ולכן הוא עשוי להפסיד מהעסקה כולה?

אי לכך, לשם מניעת הפסד, יש עמלת פירעון מוקדם המורכבת מהפרטים הבאים:

עמלה תפעולית

עמלת אי הודעה מוקדמת

עמלת היון בגין הפרשי ריבית

עמלת מדד ממוצע

עמלת הפרשי שער

יפה.. נכון! אסור לבנק להפסיד והנימוק הכי פסיכי כאן הוא שהבנק משתמש בכסף של הציבור ואם הבנק מפסיד אזי הציבור מפסיד?

אם הבנק מפסיד שהמנהל שלו לא יקבל שכר ?

ניתן לפרט את כל ההסברים המפורטים של עמלת פירעון המוקדם אבל חבל, כבר התעצבנו מספיק!

יש עוד דבר שאולי אנחנו לא יודעים, אבל הבנק רשאי בכל מצב למכור את המשכנתא שלנו למי שהוא רוצה.

פתחתם עיניים?

המשכנתא מהווה עבור הבנק נכס בספרים. מבחינה עקרונית יכול הבנק לממש כל נכס שיש לו כדי לממן את פעילותו.. אזי, אם בא בנק מסוים ומבקש לרכוש משכנתא של בנק אחר, הבנק שלי יכול למכור לו את המשכנתא.

נשאלות כאן המון שאלות שאנו לא יודעים עליהם את התשובות? והחשובה ביותר היא האם התנאים שאני חתום עליהם ממשיכים?

לא פחות חשוב לדעת האם אני צד בעניין ויכול להביע דעה או לא!

זהו, התעצבנו מספיק להיום.

המשך יבוא.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן
לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

חוק מתווכי הנדל"ן – כל מה שצריך לדעת ( מתווכים בעפולה | פא"י נכסים | תיווך בעפולה )

מי מאיתנו לא נעזר במתווך או לפחות התלבט אם כדאי לקחת מתווך לשם מכירת, קניית או השכרת נכס ? כמה לשלם למתווך ? האם לתת לו בלעדיות ? האם הכל נתון למשא ומתן ביננו לבינו או שמא יש דברים המחייבים אותו בחוק ומגנים עלינו?

לפני שלוש שנים נפל דבר בישראל: חוק חשוב נכנס לתוקף - החוק, שמסדיר את עבודתם של מתווכי הנדל"ן בישראל.

התקופה שקדמה לחוק זה התאפיינה באי בהירות ובמקרים רבים, רבים מדי, של ויכוחים ותביעות: האם היה מתווך בעיסקה? האם הוא באמת הביא אותה ומהם דמי התיווך המגיעים לו? מצב לא בריא זה הוא נחלת העבר. הבה נעבור על העקרונות המרכזיים, שנקבעו בחוק וחשוב להיות מודעים להם:

חובת חתימה על הסכם בכתב

כיום נקבע במפורש, שמתווך לא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן החתים את הלקוח על מסמך בכתב, המזמין את עבודת התיווך.

כלומר: בהבדל מהמצב שקדם לחוק, כיום הסכם בע"פ כבר לא מספיק ואם מתווך רק דיבר איתכם בטלפון או אף הראה לכם בעצמו דירות אבל לא החתים אתכם על מסמך בכתב, הוא לא יוכל לטעון אח"כ, שתיווך בעיסקה. ולא די בכך: ההסכם חייב להיות לא רק בכתב אלא גם חייב להיות מפורט, כאשר לפחות כל הנקודות הבאות חייבות להופיע בו, כדי שיהיה מחייב:

· שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.

· סוג העיסקה (שכירות; מכירה; קניה).

· תאור הנכס.

· מחיר העיסקה (בקירוב).

· הסכום המוסכם של דמי התיווך והאם הוא כולל מע"מ.

חובות ודרישות אלה שהטיל המחוקק על מתווכים נועדו בדיוק כדי למנוע את המצב, בו לא היה ברור מעמדו של מתווך בעיסקה, מצב שגרם לריבוי עצום של תביעות בבתי משפט.

כיום גם אין חשש ממצב שהיה אופייני בעבר, בו מתווך לא היה מציג עצמו ככזה (או בוא נאמר - לא היה "מבליט" את דבר היותו מתווך) ורק לאחר מכן, בחתימת העיסקה, צצו לפתע דרישות לדמי תיווך. דרישת ההסכם המפורט בכתב עשתה סדר חשוב בכל התחום הזה. הסכם זה הוא, לרוב, טופס, המוגש לחתימתכם. 

קיראו אותו היטב וזיכרו, שניתן ולעיתים רצוי לתקנו, לשנותו, להוסיף עליו או למחוק ממנו וגם לקחתו בטרם חתימה כדי "לישון עליו לילה" או לקבל יעוץ מקצועי לגביו. חתמתם - לא תוכלו אח"כ לומר "לא קראתי, לא ידעתי, שתו לי"/

בלעדיות

מתווך ולקוח רשאים להסכים ביניהם על בלעדיות: כלומר על מתן בלעדיות למתווך לגבי מכירת או השכרת נכס מסויים (או חלק מנכס, למשל חדר בדירה). גם כאן דורש החוק, שהמתווך יחתים את הלקוח ליד הסכמה זו למתן בלעדיות וכן צריך לכתוב לאיזה תקופה ניתנה בלעדיות. במקרה שלא צויין במפורש מהי תקופת הבלעדיות, הרי שהיא פוקעת מאליה בתום 30 יום מן היום שבו נחתם ההסכם.

בנקודה זו אוסיף ואעיר, הפעם ברמה המסחרית ולא המשפטית, שמתן בלעדיות למתווך יכול לאפשר לכם עמדת מיקוח טובה על שיעור דמי התיווך. ממתווך שמקבל מיכם בלעדיות לגיטימי לבקש הפחתה מסויימת בדמי התיווך.

חובת ההגינות והזהירות

החוק טרח ומצא לנכון לקבוע גם את מה שלמעשה אמור להיות מובן מאליו: מתווך חייב לנהוג כלפי לקוחו "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת". מבחינה זו אין הוא שונה, כבעל מקצוע, מעורך דין, רואה חשבון, פסיכולוג או רופא: כל בעלי מקצוע ונותני שרותים אלה משתיתים את יחסיהם עם הלקוח על אמון והגינות. אנו חושפים בפניהם עובדות לא מעטות שהן - לעיתים - דיסקרטיות או לא נוחות מבחינתנו - וזאת כדי שייצגו אותנו בצורה יעילה. לא כל עובדה כזו רשאי המתווך (ללא הסכמתנו המפורשת) לחשוף לצד השני.

מצד שני מוסיף החוק ודורש, שהמתווך ימסור ללקוחו "כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס". חובה זו מחייבת את המתווך ל"ראש גדול", כלומר לבדוק ולברר היטב מה כולל הנכס, לטוב ולרע. יש כאן מבחן אובייקטיבי ומתווך לא יוכל להסתפק בתשובה "לא ידעתי" לגבי פרט מהותי שלא מסר ביחס לנכס. כך למשל, מתווך שיודע על קיומו של פגם בנכס - כגון רטיבות או שיעבוד - חייב לומר זאת. מה זה פגם "מהותי"? זה כבר עניין ליעוץ משפטי ביחס לכל מקרה ומקרה.

אציין, שזה לא גורע מאיתנו את חובת הזהירות, כקונים, לבדוק בעצמנו, ככל שניתן, את התאמת הנכס לדרישותנו. ככלל, זהירות היא ידידו הטוב ביותר של הקונה ולעולם אין בנמצא זהירות-יתר.

ניגוד עיניינים

אסור למתווך במקרקעין לפעול בעיסקה שיש לו בה עניין אישי, אלא אם גילה זאת ללקוחו וקיבל הסכמתו לכך מראש ובכתב. בישראל, אגב, רשאי מתווך ליצג את שני הצדדים לעיסקה גם יחד - קונה ומוכר או משכיר ושוכר. זה אינו מהווה מצב של ניגוד עניינים, אם כי יש מדינות, למשל אנגליה, בהן רואים בכך מצב פסול ואוסרים זאת.

איסור פעולות משפטיות

אסור למתווך לערוך ואף לא לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי, כגון הסכם או זכרון דברים. את זאת רשאי לעשות רק עורך דין. מתווך המפר הוראה זו לא זכאי לדמי תיווך. איסור זה כולל גם איסור על המתווך ליצג את הלקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת חוזה לגבי הנכס. זה אינו תפקידו. יחד עם זאת שימו לב, שמאיסור זה לא נובע, שצדדים לעיסקה חייבים בהכרח לקחת עורך דין.

מתווך - רק עם רשיון בתוקף

בניגוד לעבר, לא ניתן היום לפתוח, בוקר בהיר אחד, משרד תיווך ולהתחיל לעסוק בתיווך. תיווך זה מקצוע ורק בעל רשיון רשאי לעסוק בו. תנאי לקבלת הרשיון הוא: אזרחות ישראלית (או תעודת תושב); גיל 18 ומעלה; העדר הרשעות פליליות שיש עימן קלון; עמידה בהצלחה בבחינות. כמו כן לא יקבל אדם רשיון תיווך אם הוא פושט רגל. נאסר גם על מתווך להעסיק אדם שיעסוק בתיווך, אלא אם כן גם אדם זה הוא בעל רשיון. כמובן שניתן להעסיק בתפקידי פקידות או אדמיניסטרציה עובדים שאינם בעלי רשיון.

דמי תיווך

מתווך רשאי לקבל דמי תיווך רק אם כאמור הוא בעל רשיון; אם קיים הסכם תיווך מפורט ובכתב כפי שהזכרנו; ותנאי שלישי - חשוב ביותר - אם הוא היה הגורם היעיל שהביא לעיסקה.

מה הכוונה ב"הגורם היעיל"? על כך קיימים פיסקי דין רבים מאוד והנושא מורכב מאוד. במסגרת זו לא נוכל להיכנס לעומק הסוגייה ונאמר רק בקצרה, שמדובר במבחן של סיבתיות: המתווך צריך להיות זה שגרם לביצוע העיסקה. לשם כך - וכאשר מתגלה מחלוקת בין מתווכים שונים או בין צדדים לעיסקה - בודקים את פעולותיו של המתווך, זיקתו ותרומתו להשגת העיסקה וכו'.

לגבי שיעור דמי התיווך - החוק לא עוסק בכך ועניין זה נתון למשא ומתן חפשי בין המתווך ללקוח. בעקרון, דמי תיווך הם "דמי הצלחה", כלומר אחוזים (עמלה) מתוך שווי העיסקה שבוצעה. לא בוצעה עיסקה - אין דמי תיווך. אחד הנושאים המסובכים יותר בתחום זה טמון בשאלה מה נחשב לביצוע עיסקה: בדרך כלל נהוג לומר, שחתימה על הסכם מחייב (לרבות זכרון דברים) די בה, מבחינת המתווך, כדי להעיד שהעיסקה בוצעה. 

אם אח"כ, מסיבות שונות, העיסקה לא יוצאת לפועל, זה כבר אינו מעניינו של המתווך (למשל אם צד הפר את ההסכם). יחד עם זאת, בעיסקאות מורכבות, בהן ישנם לעיתים תנאים לביצוע העיסקה (הסכם על תנאי וכד'), שאלת ביצוע העיסקה הופכת לשאלה קשה ובכלל כדאי לתת את הדעת מראש גם לעניין זה ולא להשאירו פתוח. חלק מהמו"מ עם המתווך הוא לא רק על גובה דמי התיווך אלא גם על עיתוי התשלום ושימו לב לכך בבואכם לחתום על הסכם תיווך.

באשר לגובה עמלת התיווך - הדבר תלוי כמובן במצב השוק, מצב הנכס, יכולת המיקוח וכד'. מקובל, שככל שנכס הוא יקר יותר - אחוז דמי התיווך נמוכים יותר, כאשר בעיסקת מכירה/קנייה 2 אחוז הם בדרך כלל "הצד הגבוה" (ושוב - לא בהכרח ולא תמיד). בעיסקת שכירות בדרך כלל מדובר בדמי תיווך השווים לדמי שכירות של חודש אחד לגבי הסכם שכירות של עד 5 שנים ודמי שכירות של חודשיים בהסכם לתקופה ארוכה יותר. 

ניתן בהחלט גם לדרג את עמלת התיווך ולתמרץ על ידי כך את המתווך - ממחיר מסויים ומעלה (או ומטה - אם אתם הקונים או השוכרים) לקבוע עמלה גבוהה יותר וכך הלאה.

לסיכום

חוק מתווכי הנדל"ן עשה עבודה חשובה בתחום שהיה לא מוסדר שנים רבות. זהו גם חוק עם "שיניים": על הפרתו עלול מתווך להיענש בחומרה, הן במישור הפלילי (לרבות מאסר וקנסות), הן במישור משמעתי (שלילת רשיון) והן במישור של חוק הגנת הצרכן. החוק הביא תועלת לא רק לציבור הרחב כי אם גם למתווכים עצמם, בעלי המקצוע הרבים והטובים בתחום חיוני זה, אשר ספגו ביקורת מיותרת ולא מוצדקת בשל מעשים, שנעשו ע"י גורמים לא מקצועיים, שחדרו בעבר לענף.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן
לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

הסכמי שכירות - מה צריך לדעת ? (משרד תיווך בעפולה | פאי נכסים | מתווכים בעפולה )

מצאנו את דירת חלומותינו, שקטה, יפה, משופצת ואפילו קרובה לגן ילדים הממוקם לו בדיוק בקצה הרחוב, דבר שיחסוך לנו הרבה זמן בפקקים של הבוקר בדרך לעבודה.

הסכמנו עם בעל הדירה על גובה שכר הדירה ואנו מוכנים ומזומנים לקבל את המפתח של הדירה השכורה ולהיכנס באופן מיידי.

בעל הדירה שמע מחבריו שכדאי לחתום על הסכם שכירות וממהר להציב בפניכם הסכם שכירות שערך עבורו במיוחד עורך דינו במשרדו מפואר, הסכם השכירות לפיו מותר לכם בקושי לנשום בדירה השכורה וגם זאת באישורו של המשכיר, בעל הדירה, מראש ובכתב.

הסכם השכירות בא לשקף את שני האינטרסים, האחד של השוכר המעוניין לעשות כל שברצונו בביתו השכור והשני של המשכיר אשר מפקיד בידי השוכר נכס ששוויו מאות אלפי דולרים ומצפה ציפייה לגיטימית כי השוכר יעשה שימוש זהיר בדירה בתקופת השכירות ולא יפגע בנכס עליו שילם המשכיר(ואולי עדיין משלם) משך מרבית שנות חייו.

עם זאת, יש כמובן להסכים על תנאי השכירות כאשר המטרה היא מתן ערובה סבירה למשכיר לכך שאתם כשוכרים אכן תשלמו את כל התשלומים(כן גם את תשלומי מיסי העירייה, החשמל והגז) במועד ובזמן, ולא תחליטו לשבור את הקיר בין הסלון לחדר השינה כי יותר נוח לכם לחיות במתחם גדול וכן כי במידה ולא תשלמו, לא תתבצרו לכם בבית, תחליפו מנעולים ותפלו על חרבכם בניסיון להדוף את המשכיר מהדירה השכורה עליה השתלטתם(אל תצחקו-כבר היו מקרים מעולם).

האינטרס הלגיטימי של המשכיר בהגנה על הנכס היקר אותו הוא מפקיד בידיכם לא נותן בידו את הזכות לרמוס כל זכות הנתונה לכם באמצעות הסכם שכירות שנוצר לצורך השכרת ערי הזהב הנסתרות בכבודן ובעצמן.

כך, יש להיזהר בעיקר מהסכמים בהם מופיע סעיף שאומר כי "ידוע לשוכר כי עו"ד פלוני מייצג רק את המשכיר וכי השוכר מתחייב לשלם את שכר טרחתו או מחצית שכר טרחתו".

סעיף כזה בהסכם שכירות, שוכרים יקרים, במילים אחרות אומר כי דפקו אתכם, אתם מצהירים שאתם יודעים שדפקו אתכם ואין לכם שום בעיה לשלם למי שדפק אתכם.

לכן בעיקר בהסכמים כאלה הייתי ממליץ לכם לקרוא כל מילה וכל פסיק אפילו שהדירה ממש לטעמכם.

דבר נוסף שכדאי ללמוד הוא חוק החוזים שקובע כי אסור להפר חוזה אבל.....

יש הפרה רגילה ויש הפרה יסודית וההבדל תהומי!

הפרה רגילה היא הפרה לא משמעותית כמו לשם הדוגמא אם התחייבתם לשלם את דמי השכירות בראשון לחודש ושילמתם אותה בשלישי לחודש. אמנם הפרתם את ההסכם אבל נזק גדול לא נגרם וההסכם ימשיך והמשכיר יהיה רשאי לתבוע על נזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך ש-500 דולר שולמו לו יומיים מאוחר יותר (נזקים השואפים לאפס).

הפרה יסודית היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית. ברור שאם המשכיר היה יודע כי לא תשלמו לו את דמי שכר הדירה הוא לא היה חותם איתכם על ההסכם ולכן אם לא תשלמו כלל דמי שכירות תחשב ההפרה ליסודית.

אולם לא לשכוח- בית המשפט רואה הפרה כיסודית גם אם הוסכם עליה בחוזה שהיא יסודית. כך תוכלו לעיתים למצוא הוראה בהסכם שכירות (בעיקר בתל אביב) לשוכר לא יכניס בעל חיים לדירה והפרת ההוראה תהווה הפרה יסודית.   

בתרגום חופשי- אם הכנסתם את כלבכם לדירה, המשכיר רשאי לבטל את ההסכם ולתבוע אתכם על הרבה מאוד כסף שלעיתים ניתן למצוא את הסכום המדויק באחד מהסעיפים האחרונים בהסכם השכירות, סעיף הקובע בד"כ כי אם הפרתם את הסכם השכירות הפרה יסודית תאלצו להיפרד מ-20,000 דולר או סכום מופקע אחר.

משמע, הכנסתם את הכלב המסכן שאספתם ברחוב, חפשו דירה אחרת ושלמו עשרות אלפי דולרים...

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן
לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681