ביטוח דירה – כל מה שחייבים לדעת [ תיווך דירות עפולה , משרד תיווך בעפולה , פאי נכסים ]

בחתימת חוזה שכירות של דירה או בית, אתה השוכר לוקח על עצמך אחריות לדאוג לנכס

של המשכיר. אתה המשכיר לוקח אחריות לדאוג שהמשכיר יקבל נכס במצב טוב שיאפשר

חיים נוחים לשוכר.

האחריות להחזיר את הנכס לבעליו בתום חוזה השכירות במצב תקין לפחות כמו שקיבלנו

אותו. והאחריות של המשכיר לתת תמורה נאותה לכספו של השוכר, דורש ממכם לרכוש

ביטוח מתאים.

במרבית חוזי השכירות שמסתובבים בחוץ, עניין הביטוח אינו מנוסח בצורה מספקת.

דבר אשר עלול לגרום לעוגמת נפש ונזק כספי די כבד על השוכר והמשכיר(שניהם ביחד וכל

אחד לחוד).

על מנת למנוע מצב של נזק לשוכר ולמשכיר צריך לנקוט את הפעולות הבאות:

השוכר:

השוכר יבטח את הנכס בביטוח מבנה מסוג אש (ללא נזקי רעידת אדמה ונזקי צנרת).

סכום הביטוח למבנה יהיה בשווי של לא פחות מ- 900 $ למ"ר (ז"א דירה בגודל של 100

מ"ר תבוטח בסכום ביטוח של 400,000 ? ).

הפוליסה תכלול ביטוח צד שלישי בסכום ביטוח של 1 מליון ? למקרה ולתקופה לפחות.

הפוליסה תכלול הרחבה לעובדי משק בית "חבות מעבידים" עבור עוזרת בית ו\או מטפלת.

הפוליסה תכלול סעיף "ויתור זכות שיבוב* כנגד המשכיר".

בביטוח צד שלישי יש להוסיף את שם המשכיר לצורך "אחריות צולבת"

הפוליסה תכלול סעיף בגין "אובדן שכר דירה" בסכום ביטוח של 12 חודשי שכירות.

המשכיר :

המשכיר יבטח את הנכס בביטוח אש כולל נזקי רעידת אדמה ונזקי צנרת (בדירות ישנות

מומלץ להרחיב את הביטוח לשרברב פרטי ולא שרברב של חברת הביטוח).

סכום הביטוח למבנה יהיה בשווי של לא פחות מ- 900 $ למ"ר (ז"א דירה בגודל של 100

מ"ר תבוטח בסכום ביטוח של 400,000 ? ).

הפוליסה תכלול ביטוח צד שלישי בסכום ביטוח של 1 מליון ? למקרה ולתקופה לפחות.

הפוליסה תכלול סעיף "ויתור זכות שיבוב* כנגד השוכר".

בביטוח צד שלישי יש להוסיף את שם השוכר לצורך "אחריות צולבת"

הפוליסה תכלול סעיף בגין "אובדן שכר דירה" בסכום ביטוח של 12 חודשי שכירות.

אפשרות נוספת היא רכישת פוליסת ביטוח משותפת של השוכר והמשכיר אשר תכיל את כל

הסעיפים המופיעים למעלה, יש לבקש מסוכן הביטוח לחלק את הפרמיה בין השוכר

והמשכיר. וכן, להחליט בחוזה השכירות מי, מתי ובאילו מקרים משלם את ההשתתפות

העצמית במקרה של נזק.

על ידי רכישת פוליסה אשר כוללת את הסעיפים וההרחבות, אתם מגנים על עצמכם

ומבטיחים לעצמכם פיתרון והגנה במקרה של נזק, כל אחת מהפוליסות הן של השוכר והן של

המשכיר אינן פוליסות יקרות (פוליסה של השוכר נחשבת לזולה מאוד), מרבית ההרחבות

שצויינו ניתנות בחינם על ידי חברות הביטוח או על ידי תשלום סימלי.

*שיבוב

זכותו של המבטח להיכנס לנעלי המבוטח ולתבוע בשמו, את נזקיו מצד שלישי האחראי לנזק זאת לאחר ששילם תגמולי ביטוח למבוטח. חובת המבוטח לסייע למבטח בתביעה זו , ואינו יכול למנוע זכות זו מהמבטח .

אלא אם ויתרה חברת הביטוח על זכות זו מראש או לחילופין, האחראי לנזק הינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה של המבוטח.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

איך לשמור על ערך הבית להשכרה ולמכירה? ( מתווך בעפולה | מתווכים בעפולה )

כאשר אנו מעוניינים למכור מוצר כלשהו במכירת יד שנייה, ידוע כי מוצר שנשמר במצב טוב או שופץ יהיה שווה יותר ממוצר שפגעי הזמן והשימוש עברו עליו ללא התייחסות.

גם בתחום הנדל"ן בישראל, דירה ששופצה או נשמרה במצב טוב תהיה שווה יותר או לפחות תימכר במהירות רבה יותר מדירה שלא הוכנה כראוי ליום המכירה.

בעפולה וסביבתה מתרחשת ממש בימים אלו מגמה של אכלוס מוגבר. תורמים לכך העובדה שכבר ממש ניתן לראות את תווי המעבר של רכבת העמק, לצד סיום הבנייה של מרכזי מסחר, תרבות וקהילה חדשים בעפולה ובישובים הסמוכים לה.

בעלי דירות באזורים המרכזיים יותר של העיר נהנים מביקוש רב יותר וזמן המתנה נמוך עד למכירת הנכס.
באזורים הפחות מרכזיים של העיר בעלי דירות רבים עדיין נמצאים בתחושה שנכס יכול להימכר גם ללא הכנה מיוחדת לקראת המכירה וזהו מצב מצער, שכן הביקוש הגובר בעפולה יכול להביא למכירה מהירה ורווחית של נכסים גם באזורים שהיו פחות מבוקשים עד כה בעיר וסביב לה.

גמר איכותי ותחזוקה - שני רכיבים מרכזיים ששמירת ערך הבית

הבעיה מתחילה לרוב עם התפיסה של בעלי הדירות כי באזורים מבוקשים הדירות יחטפו בכל מקרה, כך שסדק קטן פה וכתם רטיבות שם לא יעכבו משמעותית את המכירה. אולם המגמה הארצית שמתחוללת בתקופה האחרונה מצביעה על שינויים בהרגלי הרכישה של הקונים והשוכרים אשר בודקים לעומק ומשווים את הנכסים לפני הקנייה באופן מקצועי לאיתור ליקויים קטנים ולאו דווקא גדולים ומשמעותיים.

השוק אינו נשאר בשיאו לנצח, וכאשר תהיה ירידה בביקוש, נכסים שמורים ומתוחזקים ימכרו ויושכרו מהר יותר ותוך שמירה על ערך זהה או דומה.

על מנת לשמור על ערך הנכס ואף להעלות אותו במעט, חשוב להקפיד על הגימור הסופי של הנכס ועל תחזוקה שוטפת, ולא רק לקראת המכירה.

נתחיל ב"גמר". בית אשר הגמר שלו לוקה בחסר, סדקים, אי התאמות, אי אחידות וכל היוצא בהם עלולים לעיתים להיות משמעותיים יותר מאשר רק מבחינה חזותית. חלון שלא הותאם כהלכה יכול שיאפשר חדירת רוח לבית, רעף שאינו במקומו עלול ליצור בעיות רטיבות קשות, מרצפת לא מפולסת עלולה לרמוז על בסיס קלוקל תחתיה.

לעיתים, גמר מצוין מחפה על בניה לא כל כך מצוינת, ולפיכך קונים רבים ידאגו לבדיקה מקצועית לפני קניה, אבל אין ספק שגמר לקוי מוריד מיד מערכו של הבית, ולעיתים רבות הרבה מעבר לעלות ביצוע הגמר ברמה טובה. מרצפת עקומה כאן ושם עלולה לעלות למוכר באלפי דולרים, מעוררת חשדות שווא אצל הקונה ועלולה לעכב מכירה או למנוע אותה כלל. 

ואשר לתחזוקה, ביצוע פעולות תחזוקה תקופתיות וזולות יחסית יאריכו את חיי הנכס וישמרו אותו במצב קרוב מאוד לחדש לאורך נים רבות, דבר שיעלה מיידית את ערכו ויתרום לרושם ראשוני רב יותר. גם בבית חדשים!
צבעית הבית כל שלוש-ארבע שנים, זיפות מחודש ש שביל הגישה לבית (במידה ופרטי) כל חמש שנים, או פיזור חול למילוי רווחים במרצפות אחרי החורף. ניקוי מרזבים וארובות לפני החורף, צביעת הרעפים והפרזול החיצוני וכו' הן פעולות קלות ששוות לכם הרבה כסף.

סה"כ התחזוקה והשיפורים המושקעים בבית מדי שנה יכול להגיע ל 5-10% מערך הבית. תחזוקה זו מונעת התהוות בעיות רציניות יותר, וכמובן שומרת על חזות רעננה ומושלמת של בית העוזרת לו לשמור על ערכו, וכאשר הוא מוצע למכירה, להימכר מהר יותר מבתים דומים שלא טופלו.

חשוב לזכור, כי גם אתם מרוכשי הדירות החדשות ברובע יזרעאל החדש ואף לבונים בשטחים החדשים בעיקר, השקעה בנכס בראייה לרחוק תאפשר לכם לקצר את זמן ההמתנה והעלויות הנלוות עד להשכרה או מכירה של הנכס.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים - לחצו כאן.

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים - לחצו כאן.

עסקאות נדלן שבוצעו – הדרך הנכונה להעריך ולקבוע את מחיר הדירה ( מחירי דירות | שווי נכס | הערכת שווי דירה )

משרד פא"י נכסים עפולה מלווה את לקוחותיו לעסקאות רבות  של רכישת ומכירת דירה, מתוך הניסיון שרכשנו עם השנים במאות עסקאות נדל"ן, החלטנו להביא לפניכם את אחת הבעיות הגדולות והרציניות ביותר בעסקאות האלו והיא: קביעת מחיר מכירת ורכישת הדירה.

לקוחות רבים מגיעים אלינו כאשר הם עומדים בפני מכירת הדירה ורוצים להתייעץ לגבי סוגיית קביעת המחיר לנכס שלהם. מהיכן מתחילים ואיך מעריכים את שווי הנכס באמת?

מוכרי הדירות רבים אינם מבינים כיצד לתמחר את הנכס וכיצד מתמחרים נכסים בשוק לפני הצעתם למכירה.
דבר זה משליך כמובן על יכולת ניהול משא ומתן על מחיר הדירה, ובפעול אכן רוב הלקוחות מתמחרים במחיר אחד אך מקבלים הצעות במחירים נמוכים יותר בלי יכולת לנהל על כך דין ודברים ראוי שיביא לכירת הדירה במחיר הקרוב לה שנקבו.

למשל, שאלה שקיבלנו מלקוחה היתה: "איך יכול להיות שאני מבקשת עבור הדירה שלי 1.45 מיליון ₪ וההצעה הגבוהה ביותר שקיבלתי היא על  1.2מליון ₪ ?" היא השתוממה.

אנו מצדנו התחלנו בתחקיר על הדירה על מנת להבין מהו שוויה האמיתי. שאלתנו את אותה לקוחה לפרטי הדירה: מיקום, קומה, גודל, הצמדות, וכו... ובדקנו את מחירי העסקאות שנסגרו ודווחו לרשות המיסים, במאגר העסקאות.

לא תאמינו.... מחיר השוק הממוצע של הדירה המתאימה לפרטים אותם קיבלתי מהגברת היה 1.38 מיליון ש"ח – כמעט מחצית מן הפער העומד בין המחיר שהוצע על ידי המוכרת ובין המחיר שהוצע על ידי הקונה.

התופעה הזו, אינה שייכת רק למקרה שאותו תיארנו עכשיו והיא נפוצה מאוד בשוק הדירות הישראלי. כך, נוצר מצב בו מחירי הדירות המבוקשים על ידי המוכרים, כלל אינם מתאימים למחירי השוק והמחירים אותם מציעים הקונים, גם הם אינם מותאמים למחיר השוק ובכך נוצר פער משמעותי בין הצדדים לעסקה.

המצב שנוצר הוא מצב שאינו מיטיב עם אף אחד מהצדדים.

לרוכשים – מדובר על מצב בו רכישת דירתם תתעכב והמסע שלהם לרכישת הדירה יימשך הרבה מעל למצופה.

למוכרים – מכירת הדירה שלהם עלולה לקחת זמן רב (דבר אשר יכול גם להשפיע על רכישת דירה נוספת תחתיה – הרי מעטים המוכרים שמוכרים דירה ולא קונים אחת אחרת...) וכך נוצר מצב שהאטרקטיביות של הדירה תרד ובכך תוריד גם את מחיר הדירה המבוקש.

אז מה עושים על מנת לגשר על הפער בין המוכרים לקונים ואיך קובעים מחיר שוק אמיתי לדירה?

התשובה פשוטה - על שני הצדדים לעסקה, גם המוכרים וגם הקונים, להתבסס על נתוני אמת בזמן שהם קובעים מחיר סופי לדירה.

מחירי האמת הם לא מחירים ש"שמעתם" כי מכרו או נרכשו נכסים בהם אלא מחירים של עסקאות מכר שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים.

יפתיע אתכם עד כמה שונים מחירי ה"שמועה" ממחירי העסקאות האמיתיות בפועל – הרי מעטים מאוד הקונים שלא "הורידו" כמה עשרות או מאות אלפים ממחיר הדירה הנרכשת  ועיגלו אותה מטה או מוכרים שהעלו כמה אלפים על המחיר האמיתי שבו מכרו את הדירה שלהם בפועל, כאשר כל אחד סיפר לחברים ולמשפחה...

עכשיו, מה תהיה התוצאה עם מוכרים וקונים נוספים יתבססו על מחירי ה"שמועה" ולא על המחיר האמיתי?  התשובה כבר ברורה לכם....

לכן, חשוב מאוד להתבסס על נתוני אמת ביחס לעסקאות שנעשו בפועל. 

על מנת להקל עליכם באיתור נתונים כאלו בעצמכם, מומלץ להיכנס לאתר של רשות המיסים, בו תוכלו להכניס את הנתונים הרלוונטיים אליכם ולראות במדויק, מהם מחירי העסקאות האמיתיים ועל בסיסים לקבוע את מחיר הדירה, במכירה או רכישה.

הרמה הבאה היא פניה למשרד תיווך נכסים , אשר לו כלים נוספים לבחינת שווי הנכס וכן מאגר נתונים פנימי וניסיון רב במשא ומתן שמסייעים מאוד במכירת הדירה במחיר הקרוב ביותר לזה שביקשתם עליה.

זכרו, הצבת תג מחיר על הדירה שלכם עדיין לא אומר שתמכרו אותה באותו סכום.

יש לקחת בחשבון את הזמן שתצטרכו להשקיע בתהליך המכירה, את הפרסום של הדירה בעיתונות, בפייסבוק ובמקומות נוספים ולהבין שכמוכרים פרטיים המציעים למכירה את דירתם הפרטית, העסקה שתסגרו בעצמכם עשויה להיות פחות טובה מזו שמשרד תיוך נכסים יצליח לסגור עבורכם, אפילו בניקוי עמלת התיווך שהמשרד לוקח.

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

לכתבות נוספות וסקירת אזורי המגורים בעיר עפולה ובסביבתה לחצו כאן

לעמוד הפייסבוק של פא"י נכסים בפייסבוק לחצו כאן

31 בריכות השחיה המדהימות בעולם. חוץ ממספר 5 המלחיצה!

הקיץ כבר מעבר לפינה, ואם יש לכם או שאתם חולמים על בריכת שחיה, כדאי שתראו את 31 בריכות השחיה המדהימות בעולם!

Blue Lagoon Geothermal Resort pool, איסלנד

Chongwe River House pool , זמביה

Giola Lagoon, יוון

Gold energy pool, טיבט

Golden Nugget pool , לאס וגאס

Infinity pool בסינגפור

Katikies hotel pool , יוון

LeCrans Hotel and Spa pool , שוויץ

 Biras Creek  hotel , איי הבתולה הבריטיים

Neptune pool , קליפורניה

Boucan, סנט לוסיה

Qualia hotel , איי המילטון

הבריכה ב 

Velassaru Resort , האיים המלדבים

Purobeach Porto Montenegro’s pool, קאטר

Sanctuary Swala’s pool, טנזניה

Spa pool, האיים המלדבים

Hotel Caruso pool 

 The Library pool, תאילנד

Mardan Palace Antalya Hotel pool, טורקיה

Oberoi Udaivilas pool , הודו

Alila Uluwatu resort , אינדונזיה

Belmond Jimbaran Puri resort , באלי אינדונזיה

בריכת הגנים התלויים, אינדונזיה

Nandana Villas , איי הבהמס

 Richard Branson’s Necker Island Resort, איי הבתולה הבריטיים

הבריכה ב 

Cambrian אוסטריה

rooftop pool, קליפורניה 

San Alfonso del Mar , צ'ילה

Sarojin resort pool, תאילנד

The Skye hotel pool , ברזיל

starry lit pool , האיים המלדבים

קונים דירה חדשה מקבלן? היתר בניה לדירה כבר יש?

קניית דירה חדשה מקבלן היא חלומם הגדול של זוגות רבים.
ראיתם פרסום מפתה לפרויקט מגורים חדש במקום עליו חלמתם ובמחיר מצוין.
בנוסף, הייתם במשרדי המכירות של הפרויקט, ראיתם את ההדמיות שהוצגו בפניכם ותוכניות הדירה שניתנו לכם והחלטתם שכאן אתם רוצים לגור. מזל טוב! אבל מכאן ועד הכניסה לדירה הדרך עוד ארוכה ויש דברים חשובים לבדוק לפני שחותמים על חוזה.

אם לדירה אין עדין היתר בניה, אתם עומדים לרכוש דירה מקבלן "על הנייר", כלומר הדירה שעדיין לא בנויה והקבלן נמצא רק בשלב בו הוא מגיש את התוכניות בפרוייקט בו נמצאת הדירה.

עכשיו, עצרו ובדקו את הדבר הבא: האם לקבלן יש היתר בניה לפרוייקט ובמיוחד לדירה אותה אתם מבקשים לרכוש.

בדקו האם:

לקבלן יש היתר בניה לפרוייקט ולדירה, או שהנושא נמצא עדיין בשלב של הגשת התכניות?

האם התוכניות אשר הוגשו כבר אושרו ואלו הן התוכניות סופיות, שעל בסיסן ייבנה הפרויקט ותיבנה הדירה הנרכשת? כבר היו לא מעט מקרים בהם הדירה שראו הרוכשים בזמן מכירת הפרויקט הפכה לדירה שונה לחלוטין בפועל, בגלל שינויים שנעשו אחרי שכבר רכשו אותה.

זוהי הבדיקה החשובה ביותר עבורכם כרוכשים, אשר תבהיר לכם מהו מצב היתר הבניה ביחס לפרויקט ולדירה

(מה סטטוס היתר הבניה בוועדות השונות במידה והוגשה בקשה, האם אושרה הבקשה וישנו היתר בניה בתוקף או עדיין לא), ותיתן לכם את התמונה המלאה על מה אתם קונים ומה אתם תקבלו בפועל, ביחס לתוכניות אשר אושרו על ידי הגופים שהוסמכו לכך.

איך נראתה הדירה שראיתם בהדמיה? ואיך באמת?

למה חשוב לכם לדעת האם ניתן היתר בניה לפרויקט, אשר כולל את הדירה הנרכשת?

התשובה פשוטה למדי.

במידה והיתר הבניה עדיין לא אושר ( קבלנים, יזמים וחברות בניה לפעמים מוכרים דירות במכירה מוקדמת - טרם קבלת היתר בניה במכירה אשר נקראת בשפת הנדל"ן  - Pre Sale) ולכן התסריטים והתוכניות אשר קיבלתם אינן סופיים וניתנים לשינוי בהתאם לתוכניות הסופיות אשר יאושרו על ידי הגופים המוסמכים לכך.

אי אישור התוכניות, יכול להביא לכך ששטחים ציבוריים אשר נראו בתוכניות (שאינן סופיות) לא ייבנו כפי שהוצגו, בזמן שאתם ראיתם בהדמיות המרשימות סביבת מגורים מופלאה, בעת אישור התוכנית הסופי היא עלולה להשתנות ולהיראות אחרת, ובדרך כלל פחות אטרקטיבית.

כל אלו אומרים כי, שינוי התוכניות ואי אישורן יכול ויתכן כי ישפיע על הדירה אותה אתם מבקשים לקנות, על גודלה, על הכיוונים שלה, על השטחים בציבוריים שסביבה ועל ההצמדות שלה (דוגמת גג או גן, מחסן וחניה).

לכן שימו לב, בטרם סגירת עסקת רכישת דירה מקבלן, חשוב מאוד לבדוק מול הקבלן מהו הסטטוס של היתר הבניה ואת התאמתו של ההיתר לפרויקט ולדירה אותה אתם קונים, וזאת על מנת למנוע הפתעות בלתי צפויות אשר לא נלקחו על ידיכם בחשבון בעת רכישת הדירה מהקבלן ועל מנת לוודא במדויק, מה אתם רוכשים.

הכתבה באדיבות משרד התיווך פא"י נכסים .

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

לכתבות נוספות וסקירת אזורי המגורים בעיר עפולה ובסביבתה לחצו כאן

לעמוד הפייסבוק של פא"י נכסים בפייסבוק לחצו כאן