חוק מתווכי הנדל"ן – כל מה שצריך לדעת ( מתווכים בעפולה | פא"י נכסים | תיווך בעפולה )

מי מאיתנו לא נעזר במתווך או לפחות התלבט אם כדאי לקחת מתווך לשם מכירת, קניית או השכרת נכס ? כמה לשלם למתווך ? האם לתת לו בלעדיות ? האם הכל נתון למשא ומתן ביננו לבינו או שמא יש דברים המחייבים אותו בחוק ומגנים עלינו?

לפני שלוש שנים נפל דבר בישראל: חוק חשוב נכנס לתוקף - החוק, שמסדיר את עבודתם של מתווכי הנדל"ן בישראל.

התקופה שקדמה לחוק זה התאפיינה באי בהירות ובמקרים רבים, רבים מדי, של ויכוחים ותביעות: האם היה מתווך בעיסקה? האם הוא באמת הביא אותה ומהם דמי התיווך המגיעים לו? מצב לא בריא זה הוא נחלת העבר. הבה נעבור על העקרונות המרכזיים, שנקבעו בחוק וחשוב להיות מודעים להם:

חובת חתימה על הסכם בכתב

כיום נקבע במפורש, שמתווך לא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן החתים את הלקוח על מסמך בכתב, המזמין את עבודת התיווך.

כלומר: בהבדל מהמצב שקדם לחוק, כיום הסכם בע"פ כבר לא מספיק ואם מתווך רק דיבר איתכם בטלפון או אף הראה לכם בעצמו דירות אבל לא החתים אתכם על מסמך בכתב, הוא לא יוכל לטעון אח"כ, שתיווך בעיסקה. ולא די בכך: ההסכם חייב להיות לא רק בכתב אלא גם חייב להיות מפורט, כאשר לפחות כל הנקודות הבאות חייבות להופיע בו, כדי שיהיה מחייב:

· שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.

· סוג העיסקה (שכירות; מכירה; קניה).

· תאור הנכס.

· מחיר העיסקה (בקירוב).

· הסכום המוסכם של דמי התיווך והאם הוא כולל מע"מ.

חובות ודרישות אלה שהטיל המחוקק על מתווכים נועדו בדיוק כדי למנוע את המצב, בו לא היה ברור מעמדו של מתווך בעיסקה, מצב שגרם לריבוי עצום של תביעות בבתי משפט.

כיום גם אין חשש ממצב שהיה אופייני בעבר, בו מתווך לא היה מציג עצמו ככזה (או בוא נאמר - לא היה "מבליט" את דבר היותו מתווך) ורק לאחר מכן, בחתימת העיסקה, צצו לפתע דרישות לדמי תיווך. דרישת ההסכם המפורט בכתב עשתה סדר חשוב בכל התחום הזה. הסכם זה הוא, לרוב, טופס, המוגש לחתימתכם. 

קיראו אותו היטב וזיכרו, שניתן ולעיתים רצוי לתקנו, לשנותו, להוסיף עליו או למחוק ממנו וגם לקחתו בטרם חתימה כדי "לישון עליו לילה" או לקבל יעוץ מקצועי לגביו. חתמתם - לא תוכלו אח"כ לומר "לא קראתי, לא ידעתי, שתו לי"/

בלעדיות

מתווך ולקוח רשאים להסכים ביניהם על בלעדיות: כלומר על מתן בלעדיות למתווך לגבי מכירת או השכרת נכס מסויים (או חלק מנכס, למשל חדר בדירה). גם כאן דורש החוק, שהמתווך יחתים את הלקוח ליד הסכמה זו למתן בלעדיות וכן צריך לכתוב לאיזה תקופה ניתנה בלעדיות. במקרה שלא צויין במפורש מהי תקופת הבלעדיות, הרי שהיא פוקעת מאליה בתום 30 יום מן היום שבו נחתם ההסכם.

בנקודה זו אוסיף ואעיר, הפעם ברמה המסחרית ולא המשפטית, שמתן בלעדיות למתווך יכול לאפשר לכם עמדת מיקוח טובה על שיעור דמי התיווך. ממתווך שמקבל מיכם בלעדיות לגיטימי לבקש הפחתה מסויימת בדמי התיווך.

חובת ההגינות והזהירות

החוק טרח ומצא לנכון לקבוע גם את מה שלמעשה אמור להיות מובן מאליו: מתווך חייב לנהוג כלפי לקוחו "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת". מבחינה זו אין הוא שונה, כבעל מקצוע, מעורך דין, רואה חשבון, פסיכולוג או רופא: כל בעלי מקצוע ונותני שרותים אלה משתיתים את יחסיהם עם הלקוח על אמון והגינות. אנו חושפים בפניהם עובדות לא מעטות שהן - לעיתים - דיסקרטיות או לא נוחות מבחינתנו - וזאת כדי שייצגו אותנו בצורה יעילה. לא כל עובדה כזו רשאי המתווך (ללא הסכמתנו המפורשת) לחשוף לצד השני.

מצד שני מוסיף החוק ודורש, שהמתווך ימסור ללקוחו "כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס". חובה זו מחייבת את המתווך ל"ראש גדול", כלומר לבדוק ולברר היטב מה כולל הנכס, לטוב ולרע. יש כאן מבחן אובייקטיבי ומתווך לא יוכל להסתפק בתשובה "לא ידעתי" לגבי פרט מהותי שלא מסר ביחס לנכס. כך למשל, מתווך שיודע על קיומו של פגם בנכס - כגון רטיבות או שיעבוד - חייב לומר זאת. מה זה פגם "מהותי"? זה כבר עניין ליעוץ משפטי ביחס לכל מקרה ומקרה.

אציין, שזה לא גורע מאיתנו את חובת הזהירות, כקונים, לבדוק בעצמנו, ככל שניתן, את התאמת הנכס לדרישותנו. ככלל, זהירות היא ידידו הטוב ביותר של הקונה ולעולם אין בנמצא זהירות-יתר.

ניגוד עיניינים

אסור למתווך במקרקעין לפעול בעיסקה שיש לו בה עניין אישי, אלא אם גילה זאת ללקוחו וקיבל הסכמתו לכך מראש ובכתב. בישראל, אגב, רשאי מתווך ליצג את שני הצדדים לעיסקה גם יחד - קונה ומוכר או משכיר ושוכר. זה אינו מהווה מצב של ניגוד עניינים, אם כי יש מדינות, למשל אנגליה, בהן רואים בכך מצב פסול ואוסרים זאת.

איסור פעולות משפטיות

אסור למתווך לערוך ואף לא לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי, כגון הסכם או זכרון דברים. את זאת רשאי לעשות רק עורך דין. מתווך המפר הוראה זו לא זכאי לדמי תיווך. איסור זה כולל גם איסור על המתווך ליצג את הלקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת חוזה לגבי הנכס. זה אינו תפקידו. יחד עם זאת שימו לב, שמאיסור זה לא נובע, שצדדים לעיסקה חייבים בהכרח לקחת עורך דין.

מתווך - רק עם רשיון בתוקף

בניגוד לעבר, לא ניתן היום לפתוח, בוקר בהיר אחד, משרד תיווך ולהתחיל לעסוק בתיווך. תיווך זה מקצוע ורק בעל רשיון רשאי לעסוק בו. תנאי לקבלת הרשיון הוא: אזרחות ישראלית (או תעודת תושב); גיל 18 ומעלה; העדר הרשעות פליליות שיש עימן קלון; עמידה בהצלחה בבחינות. כמו כן לא יקבל אדם רשיון תיווך אם הוא פושט רגל. נאסר גם על מתווך להעסיק אדם שיעסוק בתיווך, אלא אם כן גם אדם זה הוא בעל רשיון. כמובן שניתן להעסיק בתפקידי פקידות או אדמיניסטרציה עובדים שאינם בעלי רשיון.

דמי תיווך

מתווך רשאי לקבל דמי תיווך רק אם כאמור הוא בעל רשיון; אם קיים הסכם תיווך מפורט ובכתב כפי שהזכרנו; ותנאי שלישי - חשוב ביותר - אם הוא היה הגורם היעיל שהביא לעיסקה.

מה הכוונה ב"הגורם היעיל"? על כך קיימים פיסקי דין רבים מאוד והנושא מורכב מאוד. במסגרת זו לא נוכל להיכנס לעומק הסוגייה ונאמר רק בקצרה, שמדובר במבחן של סיבתיות: המתווך צריך להיות זה שגרם לביצוע העיסקה. לשם כך - וכאשר מתגלה מחלוקת בין מתווכים שונים או בין צדדים לעיסקה - בודקים את פעולותיו של המתווך, זיקתו ותרומתו להשגת העיסקה וכו'.

לגבי שיעור דמי התיווך - החוק לא עוסק בכך ועניין זה נתון למשא ומתן חפשי בין המתווך ללקוח. בעקרון, דמי תיווך הם "דמי הצלחה", כלומר אחוזים (עמלה) מתוך שווי העיסקה שבוצעה. לא בוצעה עיסקה - אין דמי תיווך. אחד הנושאים המסובכים יותר בתחום זה טמון בשאלה מה נחשב לביצוע עיסקה: בדרך כלל נהוג לומר, שחתימה על הסכם מחייב (לרבות זכרון דברים) די בה, מבחינת המתווך, כדי להעיד שהעיסקה בוצעה. 

אם אח"כ, מסיבות שונות, העיסקה לא יוצאת לפועל, זה כבר אינו מעניינו של המתווך (למשל אם צד הפר את ההסכם). יחד עם זאת, בעיסקאות מורכבות, בהן ישנם לעיתים תנאים לביצוע העיסקה (הסכם על תנאי וכד'), שאלת ביצוע העיסקה הופכת לשאלה קשה ובכלל כדאי לתת את הדעת מראש גם לעניין זה ולא להשאירו פתוח. חלק מהמו"מ עם המתווך הוא לא רק על גובה דמי התיווך אלא גם על עיתוי התשלום ושימו לב לכך בבואכם לחתום על הסכם תיווך.

באשר לגובה עמלת התיווך - הדבר תלוי כמובן במצב השוק, מצב הנכס, יכולת המיקוח וכד'. מקובל, שככל שנכס הוא יקר יותר - אחוז דמי התיווך נמוכים יותר, כאשר בעיסקת מכירה/קנייה 2 אחוז הם בדרך כלל "הצד הגבוה" (ושוב - לא בהכרח ולא תמיד). בעיסקת שכירות בדרך כלל מדובר בדמי תיווך השווים לדמי שכירות של חודש אחד לגבי הסכם שכירות של עד 5 שנים ודמי שכירות של חודשיים בהסכם לתקופה ארוכה יותר. 

ניתן בהחלט גם לדרג את עמלת התיווך ולתמרץ על ידי כך את המתווך - ממחיר מסויים ומעלה (או ומטה - אם אתם הקונים או השוכרים) לקבוע עמלה גבוהה יותר וכך הלאה.

לסיכום

חוק מתווכי הנדל"ן עשה עבודה חשובה בתחום שהיה לא מוסדר שנים רבות. זהו גם חוק עם "שיניים": על הפרתו עלול מתווך להיענש בחומרה, הן במישור הפלילי (לרבות מאסר וקנסות), הן במישור משמעתי (שלילת רשיון) והן במישור של חוק הגנת הצרכן. החוק הביא תועלת לא רק לציבור הרחב כי אם גם למתווכים עצמם, בעלי המקצוע הרבים והטובים בתחום חיוני זה, אשר ספגו ביקורת מיותרת ולא מוצדקת בשל מעשים, שנעשו ע"י גורמים לא מקצועיים, שחדרו בעבר לענף.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן
לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

הסכמי שכירות - מה צריך לדעת ? (משרד תיווך בעפולה | פאי נכסים | מתווכים בעפולה )

מצאנו את דירת חלומותינו, שקטה, יפה, משופצת ואפילו קרובה לגן ילדים הממוקם לו בדיוק בקצה הרחוב, דבר שיחסוך לנו הרבה זמן בפקקים של הבוקר בדרך לעבודה.

הסכמנו עם בעל הדירה על גובה שכר הדירה ואנו מוכנים ומזומנים לקבל את המפתח של הדירה השכורה ולהיכנס באופן מיידי.

בעל הדירה שמע מחבריו שכדאי לחתום על הסכם שכירות וממהר להציב בפניכם הסכם שכירות שערך עבורו במיוחד עורך דינו במשרדו מפואר, הסכם השכירות לפיו מותר לכם בקושי לנשום בדירה השכורה וגם זאת באישורו של המשכיר, בעל הדירה, מראש ובכתב.

הסכם השכירות בא לשקף את שני האינטרסים, האחד של השוכר המעוניין לעשות כל שברצונו בביתו השכור והשני של המשכיר אשר מפקיד בידי השוכר נכס ששוויו מאות אלפי דולרים ומצפה ציפייה לגיטימית כי השוכר יעשה שימוש זהיר בדירה בתקופת השכירות ולא יפגע בנכס עליו שילם המשכיר(ואולי עדיין משלם) משך מרבית שנות חייו.

עם זאת, יש כמובן להסכים על תנאי השכירות כאשר המטרה היא מתן ערובה סבירה למשכיר לכך שאתם כשוכרים אכן תשלמו את כל התשלומים(כן גם את תשלומי מיסי העירייה, החשמל והגז) במועד ובזמן, ולא תחליטו לשבור את הקיר בין הסלון לחדר השינה כי יותר נוח לכם לחיות במתחם גדול וכן כי במידה ולא תשלמו, לא תתבצרו לכם בבית, תחליפו מנעולים ותפלו על חרבכם בניסיון להדוף את המשכיר מהדירה השכורה עליה השתלטתם(אל תצחקו-כבר היו מקרים מעולם).

האינטרס הלגיטימי של המשכיר בהגנה על הנכס היקר אותו הוא מפקיד בידיכם לא נותן בידו את הזכות לרמוס כל זכות הנתונה לכם באמצעות הסכם שכירות שנוצר לצורך השכרת ערי הזהב הנסתרות בכבודן ובעצמן.

כך, יש להיזהר בעיקר מהסכמים בהם מופיע סעיף שאומר כי "ידוע לשוכר כי עו"ד פלוני מייצג רק את המשכיר וכי השוכר מתחייב לשלם את שכר טרחתו או מחצית שכר טרחתו".

סעיף כזה בהסכם שכירות, שוכרים יקרים, במילים אחרות אומר כי דפקו אתכם, אתם מצהירים שאתם יודעים שדפקו אתכם ואין לכם שום בעיה לשלם למי שדפק אתכם.

לכן בעיקר בהסכמים כאלה הייתי ממליץ לכם לקרוא כל מילה וכל פסיק אפילו שהדירה ממש לטעמכם.

דבר נוסף שכדאי ללמוד הוא חוק החוזים שקובע כי אסור להפר חוזה אבל.....

יש הפרה רגילה ויש הפרה יסודית וההבדל תהומי!

הפרה רגילה היא הפרה לא משמעותית כמו לשם הדוגמא אם התחייבתם לשלם את דמי השכירות בראשון לחודש ושילמתם אותה בשלישי לחודש. אמנם הפרתם את ההסכם אבל נזק גדול לא נגרם וההסכם ימשיך והמשכיר יהיה רשאי לתבוע על נזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך ש-500 דולר שולמו לו יומיים מאוחר יותר (נזקים השואפים לאפס).

הפרה יסודית היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית. ברור שאם המשכיר היה יודע כי לא תשלמו לו את דמי שכר הדירה הוא לא היה חותם איתכם על ההסכם ולכן אם לא תשלמו כלל דמי שכירות תחשב ההפרה ליסודית.

אולם לא לשכוח- בית המשפט רואה הפרה כיסודית גם אם הוסכם עליה בחוזה שהיא יסודית. כך תוכלו לעיתים למצוא הוראה בהסכם שכירות (בעיקר בתל אביב) לשוכר לא יכניס בעל חיים לדירה והפרת ההוראה תהווה הפרה יסודית.   

בתרגום חופשי- אם הכנסתם את כלבכם לדירה, המשכיר רשאי לבטל את ההסכם ולתבוע אתכם על הרבה מאוד כסף שלעיתים ניתן למצוא את הסכום המדויק באחד מהסעיפים האחרונים בהסכם השכירות, סעיף הקובע בד"כ כי אם הפרתם את הסכם השכירות הפרה יסודית תאלצו להיפרד מ-20,000 דולר או סכום מופקע אחר.

משמע, הכנסתם את הכלב המסכן שאספתם ברחוב, חפשו דירה אחרת ושלמו עשרות אלפי דולרים...

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן
לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

ביטוח משכנתא - מהי משכנתא ? ( משרד תיווך בעפולה | פאי נכסים | מתווכים בעפולה )

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך אותה אנו לוקחים מהבנק בתנאים מסוימים שהבנק מציע לנו, על פי המסלול בו בחרנו ואליו נמצאנו מתאימים. להבדיל מהלוואות אחרות, החזר המשכנתא יכול להימשך עשרים ושלושים שנה, ולעיתים על המשכנתא הראשונה אנחנו ניקח משכנתאות נוספות, כדי שנוכל להחזיר את המשכנתא הראשונה. זאת, כמובן, בהתאמה לצרכים שלנו, ליכולות הכלכליות שלנו, ולהסכמת הבנק.

המשכנתא ניתנת לנו כהלוואה מול משכון הדירה, הרכב או הצגת ערבויות מתאימות אשר יאפשרו לנו לקבל אותה. יש לציין שהבנק מחייב את לוקח המשכנתא לערוך ביטוח משכנתא דרכו או דרך חברת ביטוח, על מנת להבטיח את החזר המשכנתא. ביטוח המשכנתא כולל את ביטוח הנכס וביטוח החיים.

משכנתא מהווה למעשה דרך חיים. היא הביטחון של הלווה שהוא יוכל להחזיק בדירה משלו, שכן אין מדובר בהלוואה שעליו להחזיר באופן מיידי, אלא בהלוואה ארוכת טווח, שאיננה מהווה מטרד גדול מדי בחשבון הבנק שלו. כאן המקום לציין שישנן קבוצות גדולות באוכלוסייה שזכאיות לזיכויים שונים במשכנתא, זיכויים בנוסח סבסוד ממשלתי, מאחר והממשלה מעוניינת שאנשים אלו יחזיקו בדירות משלהם. מדובר באוכלוסיות חלשות או באוכלוסיות שבחרו לחיות במקומות שהמדינה מעוניינת ביישובם.

היתרון של המשכנתא הוא היכולת שלנו להחזיק בנכס משלנו. אילולא הייתה לנו היכולת לקחת משכנתא רובינו היינו נאלצים לחיות בדירות שכורות, ולא היה לנו בסיס כלכלי ראשוני. החזקת דירה היא זרז כלכלי עצום לאוכלוסייה, שכן היכולת להחזיק דירה מצריכה בנייה רבה, מה שתורם לענף הבנייה, בנוסף- היא מאפשרת לבעל הדירה לעבוד בעבודה מסודרת, שכן יש לו מקום מגורים קבוע, היא מאפשרת לילדיו ללמוד במקום קבוע, ובסופו של דבר היא מאפשרת לו להתקדם בתנאי המגורים שלו בעזרת מכירת הדירה ורכישת דירה חדשה בהתאם לצרכיו וליכולתו.

עם כל זה יש לציין שמשכנתא אינה ערובה בטוחה. יתכן שבזמן לקיחת המשכנתא מצבו הכלכלי של הלווה טוב, אך אם לימים יורע מצבו הכלכלי בגין פיטורין, מחלות, שינוי במסלול המשכנתא כתוצאה משינויים במשק (אינפלציה) המשכנתא עלולה להפוך לנטל, והלווה יתקשה לעמוד בהחזריה. מצבו במקרה זה יהיה קשה עד כדי סכנה ללקיחת הנכס על ידי הבנק.

בכל מקרה, אין זה אומר שלא צריך לקחת משכנתא או שיש לבטל "מוסד" כלכלי זה. משכנתא הינה הדרך העיקרית והיחידה של רוב האזרחים להחזיק בנכס משלהם. כפי שציינתי, החזקת דירה מהווה התחלה כלכלית עבור רוב האזרחים, ואפשרות להתפתח ולפתח חיי משפחה וחיים אישים יציבים וקבועים, כפי שהיינו רוצים שיהיו בחברה שלנו.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן
לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

כל מה שרציתם לדעת על חוזה דירה ולא שאלתם [ משרד תיווך בעפולה , תיווך דירות בעפולה , מתווכים בעפולה ]

ישנן שני דרכים עיקריות לרכישת דירה בישראל, האחת הינה רכישת דירה מקבלן והשנייה רכישת דירה מאדם פרטי כדירת יד שנייה. ההשקעה הכספית העצומה הכרוכה בקניית דירה, הופכת את עסקת הרכישה לאחת מן העסקאות החשובות ביותר אותן עתיד לבצע אדם במהלך חייו, ומכאן החשיבות הגדולה לעריכת חוזה דירה ו/או חוזה מכר ו/או חוזה רכישת דירה על ידי עורך דין מימון המתמחה בענייני מקרקעין.

פרשת חפציבה זכורה לכולנו היטב, שכן קריסתה של החברה הותירה אלפי רוכשים ללא קורת גג. העובדות אשר עלו מהפרשה ערערו את אמון ציבור הרוכשים בקבלנים ובחברות הבניה, יהא גודלן וחוזקן אשר יהא. בעקבות הפרשה חלה תפנית גדולה מצד ציבור הרוכשים ביחס ובחשיבות הניתנים כיום ללווי משפטי של עסקת הרכישה.

רכישת דירה מקבלן יכולה להתבצע בפרקי זמן שונים:

בטרם סיום הבנייה;

לאחר סיום הבנייה;

רכישת דירה מקבלן בטרם סיום הבניה נקראת גם 'רכישה על הנייר'. בעסקה מסוג זה, חשוב לבדוק נושאים רבים טרם חתימה על חוזה המכר עם הקבלן, ובין השאר:

• רישיון הקבלן- יש לוודא שהקבלן מחזיק רישיון קבלן בר תוקף.

• פרויקטים קודמים- רצוי לראות פרויקטים קודמים אותם ביצע הקבלן. באותה הזדמנות אל תהססו לפנות לדיירי אותו בניין במטרה לברר האם מדובר בקבלן מקצועי ואמין העומד בהתחייבויותיו.

• בעלות על הקרקע- ודאו כי הקרקע עליה עתיד הקבלן לבנות את דירתכם הינה בבעלותו, וכי הקרקע נקייה משעבודים, משכונת ועיקולים.

• היתרי הבניה- ודאו שניתנו לקבלן היתרי בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.
  
• בדיקה מעמיקה של סעיפי חוזה המכר- חוזה מכר יהיה בדרך כלל חוזה אחיד, ומכאן החשיבות לבדיקת התניות השונות המופיעות בו.

בטוחה על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה(

ברכישת דירה מקבלן, חלה חובה על הקבלן למסור לקונה בנוסף לחוזה המכר העתק מהמפרט הטכני של הדירה. בסיום הבניה, יבדוק הרוכש אם הדירה אותה רכש תואמת את מפרט הדירה אשר נמסר לו על ידי הקבלן יחד עם חוזה המכר.

ככל שהקבלן לא מילא אחר הוראות המפרט, ייחשב הדבר כאי התאמה על פי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

במסגרת רכישת דירה מקבלן (שבנייתה טרם הסתיימה), יחויב הקונה בתשלום מקדמות לקבלן עם חתימת חוזה המכר. תשלום המקדמות מקנה לרוכש אך ורק זכות חוזית, זאת בניגוד לזכיות חפציות כגון בעלות. במצב דברים זה וככל שלא קיבל הרוכש ערבות כלשהי לכספו, מצוי הרוכש בסיכון עד לשלב רישום הערת האזהרה לטובתו, כך לדוגמא אם יקלע הקבלן לקשיים כלכליים אשר ימנעו ממנו להמשיך בבניית הדירות, יפסיד אותו רוכש את כספו. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה), תשל"ה-1974 מטיל החובה על הקבלן לספק בטוחה לרוכשים על פי חוק זה, בתנאים המופיעים בו. חשוב אם כן לוודא שהכספים המשולמים לקבלן במסגרת החוזה, יובטחו על ידו בהתאם לחוק.

כאשר רוכשים דירה כדירת יד שנייה מאדם פרטי, יוכנסו בדרך כלל במסגרת התניות שבחוזה הדירה מנגנונים שונים אשר עתידים להגן על הרוכש מפני מצבים שונים, כך לדוגמה, נהוג להשאיר חלק מן התשלום בחשבון נאמנות בצירוף ייפוי כוח בלתי חוזר של מוכר הדירה, עד להמצאת כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש בטאבו. רצוי שלא לערוך את חוזה הדירה בעצמכם, שכן תחום המקרקעין הינו תחום סבוך אשר עלול להערים קשיים וסיבוכים משפטיים בעתיד ככל שחוזה הדירה וביצועו נערכו בצורה רשלנית ולא מקצועית.

דברי ההסבר פורטו במאמר זה בצורה חלקית, תמציתית וכללית. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. המאמר לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לצורך קבלת ייעוץ בדבר זכויותיכם ע"פ הדין.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

ביטוח דירה – כל מה שחייבים לדעת [ תיווך דירות עפולה , משרד תיווך בעפולה , פאי נכסים ]

בחתימת חוזה שכירות של דירה או בית, אתה השוכר לוקח על עצמך אחריות לדאוג לנכס

של המשכיר. אתה המשכיר לוקח אחריות לדאוג שהמשכיר יקבל נכס במצב טוב שיאפשר

חיים נוחים לשוכר.

האחריות להחזיר את הנכס לבעליו בתום חוזה השכירות במצב תקין לפחות כמו שקיבלנו

אותו. והאחריות של המשכיר לתת תמורה נאותה לכספו של השוכר, דורש ממכם לרכוש

ביטוח מתאים.

במרבית חוזי השכירות שמסתובבים בחוץ, עניין הביטוח אינו מנוסח בצורה מספקת.

דבר אשר עלול לגרום לעוגמת נפש ונזק כספי די כבד על השוכר והמשכיר(שניהם ביחד וכל

אחד לחוד).

על מנת למנוע מצב של נזק לשוכר ולמשכיר צריך לנקוט את הפעולות הבאות:

השוכר:

השוכר יבטח את הנכס בביטוח מבנה מסוג אש (ללא נזקי רעידת אדמה ונזקי צנרת).

סכום הביטוח למבנה יהיה בשווי של לא פחות מ- 900 $ למ"ר (ז"א דירה בגודל של 100

מ"ר תבוטח בסכום ביטוח של 400,000 ? ).

הפוליסה תכלול ביטוח צד שלישי בסכום ביטוח של 1 מליון ? למקרה ולתקופה לפחות.

הפוליסה תכלול הרחבה לעובדי משק בית "חבות מעבידים" עבור עוזרת בית ו\או מטפלת.

הפוליסה תכלול סעיף "ויתור זכות שיבוב* כנגד המשכיר".

בביטוח צד שלישי יש להוסיף את שם המשכיר לצורך "אחריות צולבת"

הפוליסה תכלול סעיף בגין "אובדן שכר דירה" בסכום ביטוח של 12 חודשי שכירות.

המשכיר :

המשכיר יבטח את הנכס בביטוח אש כולל נזקי רעידת אדמה ונזקי צנרת (בדירות ישנות

מומלץ להרחיב את הביטוח לשרברב פרטי ולא שרברב של חברת הביטוח).

סכום הביטוח למבנה יהיה בשווי של לא פחות מ- 900 $ למ"ר (ז"א דירה בגודל של 100

מ"ר תבוטח בסכום ביטוח של 400,000 ? ).

הפוליסה תכלול ביטוח צד שלישי בסכום ביטוח של 1 מליון ? למקרה ולתקופה לפחות.

הפוליסה תכלול סעיף "ויתור זכות שיבוב* כנגד השוכר".

בביטוח צד שלישי יש להוסיף את שם השוכר לצורך "אחריות צולבת"

הפוליסה תכלול סעיף בגין "אובדן שכר דירה" בסכום ביטוח של 12 חודשי שכירות.

אפשרות נוספת היא רכישת פוליסת ביטוח משותפת של השוכר והמשכיר אשר תכיל את כל

הסעיפים המופיעים למעלה, יש לבקש מסוכן הביטוח לחלק את הפרמיה בין השוכר

והמשכיר. וכן, להחליט בחוזה השכירות מי, מתי ובאילו מקרים משלם את ההשתתפות

העצמית במקרה של נזק.

על ידי רכישת פוליסה אשר כוללת את הסעיפים וההרחבות, אתם מגנים על עצמכם

ומבטיחים לעצמכם פיתרון והגנה במקרה של נזק, כל אחת מהפוליסות הן של השוכר והן של

המשכיר אינן פוליסות יקרות (פוליסה של השוכר נחשבת לזולה מאוד), מרבית ההרחבות

שצויינו ניתנות בחינם על ידי חברות הביטוח או על ידי תשלום סימלי.

*שיבוב

זכותו של המבטח להיכנס לנעלי המבוטח ולתבוע בשמו, את נזקיו מצד שלישי האחראי לנזק זאת לאחר ששילם תגמולי ביטוח למבוטח. חובת המבוטח לסייע למבטח בתביעה זו , ואינו יכול למנוע זכות זו מהמבטח .

אלא אם ויתרה חברת הביטוח על זכות זו מראש או לחילופין, האחראי לנזק הינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה של המבוטח.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

איך לשמור על ערך הבית להשכרה ולמכירה? ( מתווך בעפולה | מתווכים בעפולה )

כאשר אנו מעוניינים למכור מוצר כלשהו במכירת יד שנייה, ידוע כי מוצר שנשמר במצב טוב או שופץ יהיה שווה יותר ממוצר שפגעי הזמן והשימוש עברו עליו ללא התייחסות.

גם בתחום הנדל"ן בישראל, דירה ששופצה או נשמרה במצב טוב תהיה שווה יותר או לפחות תימכר במהירות רבה יותר מדירה שלא הוכנה כראוי ליום המכירה.

בעפולה וסביבתה מתרחשת ממש בימים אלו מגמה של אכלוס מוגבר. תורמים לכך העובדה שכבר ממש ניתן לראות את תווי המעבר של רכבת העמק, לצד סיום הבנייה של מרכזי מסחר, תרבות וקהילה חדשים בעפולה ובישובים הסמוכים לה.

בעלי דירות באזורים המרכזיים יותר של העיר נהנים מביקוש רב יותר וזמן המתנה נמוך עד למכירת הנכס.
באזורים הפחות מרכזיים של העיר בעלי דירות רבים עדיין נמצאים בתחושה שנכס יכול להימכר גם ללא הכנה מיוחדת לקראת המכירה וזהו מצב מצער, שכן הביקוש הגובר בעפולה יכול להביא למכירה מהירה ורווחית של נכסים גם באזורים שהיו פחות מבוקשים עד כה בעיר וסביב לה.

גמר איכותי ותחזוקה - שני רכיבים מרכזיים ששמירת ערך הבית

הבעיה מתחילה לרוב עם התפיסה של בעלי הדירות כי באזורים מבוקשים הדירות יחטפו בכל מקרה, כך שסדק קטן פה וכתם רטיבות שם לא יעכבו משמעותית את המכירה. אולם המגמה הארצית שמתחוללת בתקופה האחרונה מצביעה על שינויים בהרגלי הרכישה של הקונים והשוכרים אשר בודקים לעומק ומשווים את הנכסים לפני הקנייה באופן מקצועי לאיתור ליקויים קטנים ולאו דווקא גדולים ומשמעותיים.

השוק אינו נשאר בשיאו לנצח, וכאשר תהיה ירידה בביקוש, נכסים שמורים ומתוחזקים ימכרו ויושכרו מהר יותר ותוך שמירה על ערך זהה או דומה.

על מנת לשמור על ערך הנכס ואף להעלות אותו במעט, חשוב להקפיד על הגימור הסופי של הנכס ועל תחזוקה שוטפת, ולא רק לקראת המכירה.

נתחיל ב"גמר". בית אשר הגמר שלו לוקה בחסר, סדקים, אי התאמות, אי אחידות וכל היוצא בהם עלולים לעיתים להיות משמעותיים יותר מאשר רק מבחינה חזותית. חלון שלא הותאם כהלכה יכול שיאפשר חדירת רוח לבית, רעף שאינו במקומו עלול ליצור בעיות רטיבות קשות, מרצפת לא מפולסת עלולה לרמוז על בסיס קלוקל תחתיה.

לעיתים, גמר מצוין מחפה על בניה לא כל כך מצוינת, ולפיכך קונים רבים ידאגו לבדיקה מקצועית לפני קניה, אבל אין ספק שגמר לקוי מוריד מיד מערכו של הבית, ולעיתים רבות הרבה מעבר לעלות ביצוע הגמר ברמה טובה. מרצפת עקומה כאן ושם עלולה לעלות למוכר באלפי דולרים, מעוררת חשדות שווא אצל הקונה ועלולה לעכב מכירה או למנוע אותה כלל. 

ואשר לתחזוקה, ביצוע פעולות תחזוקה תקופתיות וזולות יחסית יאריכו את חיי הנכס וישמרו אותו במצב קרוב מאוד לחדש לאורך נים רבות, דבר שיעלה מיידית את ערכו ויתרום לרושם ראשוני רב יותר. גם בבית חדשים!
צבעית הבית כל שלוש-ארבע שנים, זיפות מחודש ש שביל הגישה לבית (במידה ופרטי) כל חמש שנים, או פיזור חול למילוי רווחים במרצפות אחרי החורף. ניקוי מרזבים וארובות לפני החורף, צביעת הרעפים והפרזול החיצוני וכו' הן פעולות קלות ששוות לכם הרבה כסף.

סה"כ התחזוקה והשיפורים המושקעים בבית מדי שנה יכול להגיע ל 5-10% מערך הבית. תחזוקה זו מונעת התהוות בעיות רציניות יותר, וכמובן שומרת על חזות רעננה ומושלמת של בית העוזרת לו לשמור על ערכו, וכאשר הוא מוצע למכירה, להימכר מהר יותר מבתים דומים שלא טופלו.

חשוב לזכור, כי גם אתם מרוכשי הדירות החדשות ברובע יזרעאל החדש ואף לבונים בשטחים החדשים בעיקר, השקעה בנכס בראייה לרחוק תאפשר לכם לקצר את זמן ההמתנה והעלויות הנלוות עד להשכרה או מכירה של הנכס.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים - לחצו כאן.

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים - לחצו כאן.

עסקאות נדלן שבוצעו – הדרך הנכונה להעריך ולקבוע את מחיר הדירה ( מחירי דירות | שווי נכס | הערכת שווי דירה )

משרד פא"י נכסים עפולה מלווה את לקוחותיו לעסקאות רבות  של רכישת ומכירת דירה, מתוך הניסיון שרכשנו עם השנים במאות עסקאות נדל"ן, החלטנו להביא לפניכם את אחת הבעיות הגדולות והרציניות ביותר בעסקאות האלו והיא: קביעת מחיר מכירת ורכישת הדירה.

לקוחות רבים מגיעים אלינו כאשר הם עומדים בפני מכירת הדירה ורוצים להתייעץ לגבי סוגיית קביעת המחיר לנכס שלהם. מהיכן מתחילים ואיך מעריכים את שווי הנכס באמת?

מוכרי הדירות רבים אינם מבינים כיצד לתמחר את הנכס וכיצד מתמחרים נכסים בשוק לפני הצעתם למכירה.
דבר זה משליך כמובן על יכולת ניהול משא ומתן על מחיר הדירה, ובפעול אכן רוב הלקוחות מתמחרים במחיר אחד אך מקבלים הצעות במחירים נמוכים יותר בלי יכולת לנהל על כך דין ודברים ראוי שיביא לכירת הדירה במחיר הקרוב לה שנקבו.

למשל, שאלה שקיבלנו מלקוחה היתה: "איך יכול להיות שאני מבקשת עבור הדירה שלי 1.45 מיליון ₪ וההצעה הגבוהה ביותר שקיבלתי היא על  1.2מליון ₪ ?" היא השתוממה.

אנו מצדנו התחלנו בתחקיר על הדירה על מנת להבין מהו שוויה האמיתי. שאלתנו את אותה לקוחה לפרטי הדירה: מיקום, קומה, גודל, הצמדות, וכו... ובדקנו את מחירי העסקאות שנסגרו ודווחו לרשות המיסים, במאגר העסקאות.

לא תאמינו.... מחיר השוק הממוצע של הדירה המתאימה לפרטים אותם קיבלתי מהגברת היה 1.38 מיליון ש"ח – כמעט מחצית מן הפער העומד בין המחיר שהוצע על ידי המוכרת ובין המחיר שהוצע על ידי הקונה.

התופעה הזו, אינה שייכת רק למקרה שאותו תיארנו עכשיו והיא נפוצה מאוד בשוק הדירות הישראלי. כך, נוצר מצב בו מחירי הדירות המבוקשים על ידי המוכרים, כלל אינם מתאימים למחירי השוק והמחירים אותם מציעים הקונים, גם הם אינם מותאמים למחיר השוק ובכך נוצר פער משמעותי בין הצדדים לעסקה.

המצב שנוצר הוא מצב שאינו מיטיב עם אף אחד מהצדדים.

לרוכשים – מדובר על מצב בו רכישת דירתם תתעכב והמסע שלהם לרכישת הדירה יימשך הרבה מעל למצופה.

למוכרים – מכירת הדירה שלהם עלולה לקחת זמן רב (דבר אשר יכול גם להשפיע על רכישת דירה נוספת תחתיה – הרי מעטים המוכרים שמוכרים דירה ולא קונים אחת אחרת...) וכך נוצר מצב שהאטרקטיביות של הדירה תרד ובכך תוריד גם את מחיר הדירה המבוקש.

אז מה עושים על מנת לגשר על הפער בין המוכרים לקונים ואיך קובעים מחיר שוק אמיתי לדירה?

התשובה פשוטה - על שני הצדדים לעסקה, גם המוכרים וגם הקונים, להתבסס על נתוני אמת בזמן שהם קובעים מחיר סופי לדירה.

מחירי האמת הם לא מחירים ש"שמעתם" כי מכרו או נרכשו נכסים בהם אלא מחירים של עסקאות מכר שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים.

יפתיע אתכם עד כמה שונים מחירי ה"שמועה" ממחירי העסקאות האמיתיות בפועל – הרי מעטים מאוד הקונים שלא "הורידו" כמה עשרות או מאות אלפים ממחיר הדירה הנרכשת  ועיגלו אותה מטה או מוכרים שהעלו כמה אלפים על המחיר האמיתי שבו מכרו את הדירה שלהם בפועל, כאשר כל אחד סיפר לחברים ולמשפחה...

עכשיו, מה תהיה התוצאה עם מוכרים וקונים נוספים יתבססו על מחירי ה"שמועה" ולא על המחיר האמיתי?  התשובה כבר ברורה לכם....

לכן, חשוב מאוד להתבסס על נתוני אמת ביחס לעסקאות שנעשו בפועל. 

על מנת להקל עליכם באיתור נתונים כאלו בעצמכם, מומלץ להיכנס לאתר של רשות המיסים, בו תוכלו להכניס את הנתונים הרלוונטיים אליכם ולראות במדויק, מהם מחירי העסקאות האמיתיים ועל בסיסים לקבוע את מחיר הדירה, במכירה או רכישה.

הרמה הבאה היא פניה למשרד תיווך נכסים , אשר לו כלים נוספים לבחינת שווי הנכס וכן מאגר נתונים פנימי וניסיון רב במשא ומתן שמסייעים מאוד במכירת הדירה במחיר הקרוב ביותר לזה שביקשתם עליה.

זכרו, הצבת תג מחיר על הדירה שלכם עדיין לא אומר שתמכרו אותה באותו סכום.

יש לקחת בחשבון את הזמן שתצטרכו להשקיע בתהליך המכירה, את הפרסום של הדירה בעיתונות, בפייסבוק ובמקומות נוספים ולהבין שכמוכרים פרטיים המציעים למכירה את דירתם הפרטית, העסקה שתסגרו בעצמכם עשויה להיות פחות טובה מזו שמשרד תיוך נכסים יצליח לסגור עבורכם, אפילו בניקוי עמלת התיווך שהמשרד לוקח.

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

לכתבות נוספות וסקירת אזורי המגורים בעיר עפולה ובסביבתה לחצו כאן

לעמוד הפייסבוק של פא"י נכסים בפייסבוק לחצו כאן