פא"י נכסים

כל מה שרציתם לדעת על חוזה דירה ולא שאלתם [ משרד תיווך בעפולה , תיווך דירות בעפולה , מתווכים בעפולה ]

ישנן שני דרכים עיקריות לרכישת דירה בישראל, האחת הינה רכישת דירה מקבלן והשנייה רכישת דירה מאדם פרטי כדירת יד שנייה. ההשקעה הכספית העצומה הכרוכה בקניית דירה, הופכת את עסקת הרכישה לאחת מן העסקאות החשובות ביותר אותן עתיד לבצע אדם במהלך חייו, ומכאן החשיבות הגדולה לעריכת חוזה דירה ו/או חוזה מכר ו/או חוזה רכישת דירה על ידי עורך דין מימון המתמחה בענייני מקרקעין.

פרשת חפציבה זכורה לכולנו היטב, שכן קריסתה של החברה הותירה אלפי רוכשים ללא קורת גג. העובדות אשר עלו מהפרשה ערערו את אמון ציבור הרוכשים בקבלנים ובחברות הבניה, יהא גודלן וחוזקן אשר יהא. בעקבות הפרשה חלה תפנית גדולה מצד ציבור הרוכשים ביחס ובחשיבות הניתנים כיום ללווי משפטי של עסקת הרכישה.

רכישת דירה מקבלן יכולה להתבצע בפרקי זמן שונים:

בטרם סיום הבנייה;

לאחר סיום הבנייה;

רכישת דירה מקבלן בטרם סיום הבניה נקראת גם 'רכישה על הנייר'. בעסקה מסוג זה, חשוב לבדוק נושאים רבים טרם חתימה על חוזה המכר עם הקבלן, ובין השאר:

רישיון הקבלן- יש לוודא שהקבלן מחזיק רישיון קבלן בר תוקף.

פרויקטים קודמים- רצוי לראות פרויקטים קודמים אותם ביצע הקבלן. באותה הזדמנות אל תהססו לפנות לדיירי אותו בניין במטרה לברר האם מדובר בקבלן מקצועי ואמין העומד בהתחייבויותיו.

בעלות על הקרקע- ודאו כי הקרקע עליה עתיד הקבלן לבנות את דירתכם הינה בבעלותו, וכי הקרקע נקייה משעבודים, משכונת ועיקולים.

היתרי הבניה- ודאו שניתנו לקבלן היתרי בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.
בדיקה מעמיקה של סעיפי חוזה המכר- חוזה מכר יהיה בדרך כלל חוזה אחיד, ומכאן החשיבות לבדיקת התניות השונות המופיעות בו.

בטוחה על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה(

ברכישת דירה מקבלן, חלה חובה על הקבלן למסור לקונה בנוסף לחוזה המכר העתק מהמפרט הטכני של הדירה. בסיום הבניה, יבדוק הרוכש אם הדירה אותה רכש תואמת את מפרט הדירה אשר נמסר לו על ידי הקבלן יחד עם חוזה המכר.

ככל שהקבלן לא מילא אחר הוראות המפרט, ייחשב הדבר כאי התאמה על פי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

במסגרת רכישת דירה מקבלן (שבנייתה טרם הסתיימה), יחויב הקונה בתשלום מקדמות לקבלן עם חתימת חוזה המכר. תשלום המקדמות מקנה לרוכש אך ורק זכות חוזית, זאת בניגוד לזכיות חפציות כגון בעלות. במצב דברים זה וככל שלא קיבל הרוכש ערבות כלשהי לכספו, מצוי הרוכש בסיכון עד לשלב רישום הערת האזהרה לטובתו, כך לדוגמא אם יקלע הקבלן לקשיים כלכליים אשר ימנעו ממנו להמשיך בבניית הדירות, יפסיד אותו רוכש את כספו. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה), תשל"ה-1974 מטיל החובה על הקבלן לספק בטוחה לרוכשים על פי חוק זה, בתנאים המופיעים בו. חשוב אם כן לוודא שהכספים המשולמים לקבלן במסגרת החוזה, יובטחו על ידו בהתאם לחוק.

כאשר רוכשים דירה כדירת יד שנייה מאדם פרטי, יוכנסו בדרך כלל במסגרת התניות שבחוזה הדירה מנגנונים שונים אשר עתידים להגן על הרוכש מפני מצבים שונים, כך לדוגמה, נהוג להשאיר חלק מן התשלום בחשבון נאמנות בצירוף ייפוי כוח בלתי חוזר של מוכר הדירה, עד להמצאת כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש בטאבו. רצוי שלא לערוך את חוזה הדירה בעצמכם, שכן תחום המקרקעין הינו תחום סבוך אשר עלול להערים קשיים וסיבוכים משפטיים בעתיד ככל שחוזה הדירה וביצועו נערכו בצורה רשלנית ולא מקצועית.

דברי ההסבר פורטו במאמר זה בצורה חלקית, תמציתית וכללית. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. המאמר לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לצורך קבלת ייעוץ בדבר זכויותיכם ע"פ הדין.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים לחצו כאן

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים לחצו כאן

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

ביטוח דירה – כל מה שחייבים לדעת [ תיווך דירות עפולה , משרד תיווך בעפולה , פאי נכסים ]

בחתימת חוזה שכירות של דירה או בית, אתה השוכר לוקח על עצמך אחריות לדאוג לנכס

של המשכיר. אתה המשכיר לוקח אחריות לדאוג שהמשכיר יקבל נכס במצב טוב שיאפשר

חיים נוחים לשוכר.

האחריות להחזיר את הנכס לבעליו בתום חוזה השכירות במצב תקין לפחות כמו שקיבלנו

אותו. והאחריות של המשכיר לתת תמורה נאותה לכספו של השוכר, דורש ממכם לרכוש

ביטוח מתאים.

במרבית חוזי השכירות שמסתובבים בחוץ, עניין הביטוח אינו מנוסח בצורה מספקת.

דבר אשר עלול לגרום לעוגמת נפש ונזק כספי די כבד על השוכר והמשכיר(שניהם ביחד וכל

אחד לחוד).

על מנת למנוע מצב של נזק לשוכר ולמשכיר צריך לנקוט את הפעולות הבאות:

השוכר:

השוכר יבטח את הנכס בביטוח מבנה מסוג אש (ללא נזקי רעידת אדמה ונזקי צנרת).

סכום הביטוח למבנה יהיה בשווי של לא פחות מ- 900 $ למ"ר (ז"א דירה בגודל של 100

מ"ר תבוטח בסכום ביטוח של 400,000 ? ).

הפוליסה תכלול ביטוח צד שלישי בסכום ביטוח של 1 מליון ? למקרה ולתקופה לפחות.

הפוליסה תכלול הרחבה לעובדי משק בית "חבות מעבידים" עבור עוזרת בית ו\או מטפלת.

הפוליסה תכלול סעיף "ויתור זכות שיבוב* כנגד המשכיר".

בביטוח צד שלישי יש להוסיף את שם המשכיר לצורך "אחריות צולבת"

הפוליסה תכלול סעיף בגין "אובדן שכר דירה" בסכום ביטוח של 12 חודשי שכירות.

המשכיר :

המשכיר יבטח את הנכס בביטוח אש כולל נזקי רעידת אדמה ונזקי צנרת (בדירות ישנות

מומלץ להרחיב את הביטוח לשרברב פרטי ולא שרברב של חברת הביטוח).

סכום הביטוח למבנה יהיה בשווי של לא פחות מ- 900 $ למ"ר (ז"א דירה בגודל של 100

מ"ר תבוטח בסכום ביטוח של 400,000 ? ).

הפוליסה תכלול ביטוח צד שלישי בסכום ביטוח של 1 מליון ? למקרה ולתקופה לפחות.

הפוליסה תכלול סעיף "ויתור זכות שיבוב* כנגד השוכר".

בביטוח צד שלישי יש להוסיף את שם השוכר לצורך "אחריות צולבת"

הפוליסה תכלול סעיף בגין "אובדן שכר דירה" בסכום ביטוח של 12 חודשי שכירות.

אפשרות נוספת היא רכישת פוליסת ביטוח משותפת של השוכר והמשכיר אשר תכיל את כל

הסעיפים המופיעים למעלה, יש לבקש מסוכן הביטוח לחלק את הפרמיה בין השוכר

והמשכיר. וכן, להחליט בחוזה השכירות מי, מתי ובאילו מקרים משלם את ההשתתפות

העצמית במקרה של נזק.

על ידי רכישת פוליסה אשר כוללת את הסעיפים וההרחבות, אתם מגנים על עצמכם

ומבטיחים לעצמכם פיתרון והגנה במקרה של נזק, כל אחת מהפוליסות הן של השוכר והן של

המשכיר אינן פוליסות יקרות (פוליסה של השוכר נחשבת לזולה מאוד), מרבית ההרחבות

שצויינו ניתנות בחינם על ידי חברות הביטוח או על ידי תשלום סימלי.

*שיבוב

זכותו של המבטח להיכנס לנעלי המבוטח ולתבוע בשמו, את נזקיו מצד שלישי האחראי לנזק זאת לאחר ששילם תגמולי ביטוח למבוטח. חובת המבוטח לסייע למבטח בתביעה זו , ואינו יכול למנוע זכות זו מהמבטח .

אלא אם ויתרה חברת הביטוח על זכות זו מראש או לחילופין, האחראי לנזק הינו קרוב משפחה מדרגה ראשונה של המבוטח.

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

איך לשמור על ערך הבית להשכרה ולמכירה? ( מתווך בעפולה | מתווכים בעפולה )

כאשר אנו מעוניינים למכור מוצר כלשהו במכירת יד שנייה, ידוע כי מוצר שנשמר במצב טוב או שופץ יהיה שווה יותר ממוצר שפגעי הזמן והשימוש עברו עליו ללא התייחסות.

גם בתחום הנדל"ן בישראל, דירה ששופצה או נשמרה במצב טוב תהיה שווה יותר או לפחות תימכר במהירות רבה יותר מדירה שלא הוכנה כראוי ליום המכירה.

בעפולה וסביבתה מתרחשת ממש בימים אלו מגמה של אכלוס מוגבר. תורמים לכך העובדה שכבר ממש ניתן לראות את תווי המעבר של רכבת העמק, לצד סיום הבנייה של מרכזי מסחר, תרבות וקהילה חדשים בעפולה ובישובים הסמוכים לה.

בעלי דירות באזורים המרכזיים יותר של העיר נהנים מביקוש רב יותר וזמן המתנה נמוך עד למכירת הנכס.
באזורים הפחות מרכזיים של העיר בעלי דירות רבים עדיין נמצאים בתחושה שנכס יכול להימכר גם ללא הכנה מיוחדת לקראת המכירה וזהו מצב מצער, שכן הביקוש הגובר בעפולה יכול להביא למכירה מהירה ורווחית של נכסים גם באזורים שהיו פחות מבוקשים עד כה בעיר וסביב לה.

גמר איכותי ותחזוקה - שני רכיבים מרכזיים ששמירת ערך הבית

הבעיה מתחילה לרוב עם התפיסה של בעלי הדירות כי באזורים מבוקשים הדירות יחטפו בכל מקרה, כך שסדק קטן פה וכתם רטיבות שם לא יעכבו משמעותית את המכירה. אולם המגמה הארצית שמתחוללת בתקופה האחרונה מצביעה על שינויים בהרגלי הרכישה של הקונים והשוכרים אשר בודקים לעומק ומשווים את הנכסים לפני הקנייה באופן מקצועי לאיתור ליקויים קטנים ולאו דווקא גדולים ומשמעותיים.

השוק אינו נשאר בשיאו לנצח, וכאשר תהיה ירידה בביקוש, נכסים שמורים ומתוחזקים ימכרו ויושכרו מהר יותר ותוך שמירה על ערך זהה או דומה.

על מנת לשמור על ערך הנכס ואף להעלות אותו במעט, חשוב להקפיד על הגימור הסופי של הנכס ועל תחזוקה שוטפת, ולא רק לקראת המכירה.

נתחיל ב"גמר". בית אשר הגמר שלו לוקה בחסר, סדקים, אי התאמות, אי אחידות וכל היוצא בהם עלולים לעיתים להיות משמעותיים יותר מאשר רק מבחינה חזותית. חלון שלא הותאם כהלכה יכול שיאפשר חדירת רוח לבית, רעף שאינו במקומו עלול ליצור בעיות רטיבות קשות, מרצפת לא מפולסת עלולה לרמוז על בסיס קלוקל תחתיה.

לעיתים, גמר מצוין מחפה על בניה לא כל כך מצוינת, ולפיכך קונים רבים ידאגו לבדיקה מקצועית לפני קניה, אבל אין ספק שגמר לקוי מוריד מיד מערכו של הבית, ולעיתים רבות הרבה מעבר לעלות ביצוע הגמר ברמה טובה. מרצפת עקומה כאן ושם עלולה לעלות למוכר באלפי דולרים, מעוררת חשדות שווא אצל הקונה ועלולה לעכב מכירה או למנוע אותה כלל.

ואשר לתחזוקה, ביצוע פעולות תחזוקה תקופתיות וזולות יחסית יאריכו את חיי הנכס וישמרו אותו במצב קרוב מאוד לחדש לאורך נים רבות, דבר שיעלה מיידית את ערכו ויתרום לרושם ראשוני רב יותר. גם בבית חדשים!
צבעית הבית כל שלוש-ארבע שנים, זיפות מחודש ש שביל הגישה לבית (במידה ופרטי) כל חמש שנים, או פיזור חול למילוי רווחים במרצפות אחרי החורף. ניקוי מרזבים וארובות לפני החורף, צביעת הרעפים והפרזול החיצוני וכו' הן פעולות קלות ששוות לכם הרבה כסף.

סה"כ התחזוקה והשיפורים המושקעים בבית מדי שנה יכול להגיע ל 5-10% מערך הבית. תחזוקה זו מונעת התהוות בעיות רציניות יותר, וכמובן שומרת על חזות רעננה ומושלמת של בית העוזרת לו לשמור על ערכו, וכאשר הוא מוצע למכירה, להימכר מהר יותר מבתים דומים שלא טופלו.

חשוב לזכור, כי גם אתם מרוכשי הדירות החדשות ברובע יזרעאל החדש ואף לבונים בשטחים החדשים בעיקר, השקעה בנכס בראייה לרחוק תאפשר לכם לקצר את זמן ההמתנה והעלויות הנלוות עד להשכרה או מכירה של הנכס.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים - לחצו כאן.

לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים - לחצו כאן.

עסקאות נדלן שבוצעו – הדרך הנכונה להעריך ולקבוע את מחיר הדירה ( מחירי דירות | שווי נכס | הערכת שווי דירה )

משרד פא"י נכסים עפולה מלווה את לקוחותיו לעסקאות רבות של רכישת ומכירת דירה, מתוך הניסיון שרכשנו עם השנים במאות עסקאות נדל"ן, החלטנו להביא לפניכם את אחת הבעיות הגדולות והרציניות ביותר בעסקאות האלו והיא: קביעת מחיר מכירת ורכישת הדירה.

לקוחות רבים מגיעים אלינו כאשר הם עומדים בפני מכירת הדירה ורוצים להתייעץ לגבי סוגיית קביעת המחיר לנכס שלהם. מהיכן מתחילים ואיך מעריכים את שווי הנכס באמת?

מוכרי הדירות רבים אינם מבינים כיצד לתמחר את הנכס וכיצד מתמחרים נכסים בשוק לפני הצעתם למכירה.
דבר זה משליך כמובן על יכולת ניהול משא ומתן על מחיר הדירה, ובפעול אכן רוב הלקוחות מתמחרים במחיר אחד אך מקבלים הצעות במחירים נמוכים יותר בלי יכולת לנהל על כך דין ודברים ראוי שיביא לכירת הדירה במחיר הקרוב לה שנקבו.

למשל, שאלה שקיבלנו מלקוחה היתה: "איך יכול להיות שאני מבקשת עבור הדירה שלי 1.45 מיליון ₪ וההצעה הגבוהה ביותר שקיבלתי היא על 1.2מליון ₪ ?" היא השתוממה.

אנו מצדנו התחלנו בתחקיר על הדירה על מנת להבין מהו שוויה האמיתי. שאלתנו את אותה לקוחה לפרטי הדירה: מיקום, קומה, גודל, הצמדות, וכו... ובדקנו את מחירי העסקאות שנסגרו ודווחו לרשות המיסים, במאגר העסקאות.

לא תאמינו.... מחיר השוק הממוצע של הדירה המתאימה לפרטים אותם קיבלתי מהגברת היה 1.38 מיליון ש"ח – כמעט מחצית מן הפער העומד בין המחיר שהוצע על ידי המוכרת ובין המחיר שהוצע על ידי הקונה.

התופעה הזו, אינה שייכת רק למקרה שאותו תיארנו עכשיו והיא נפוצה מאוד בשוק הדירות הישראלי. כך, נוצר מצב בו מחירי הדירות המבוקשים על ידי המוכרים, כלל אינם מתאימים למחירי השוק והמחירים אותם מציעים הקונים, גם הם אינם מותאמים למחיר השוק ובכך נוצר פער משמעותי בין הצדדים לעסקה.

המצב שנוצר הוא מצב שאינו מיטיב עם אף אחד מהצדדים.

לרוכשים – מדובר על מצב בו רכישת דירתם תתעכב והמסע שלהם לרכישת הדירה יימשך הרבה מעל למצופה.

למוכרים – מכירת הדירה שלהם עלולה לקחת זמן רב (דבר אשר יכול גם להשפיע על רכישת דירה נוספת תחתיה – הרי מעטים המוכרים שמוכרים דירה ולא קונים אחת אחרת...) וכך נוצר מצב שהאטרקטיביות של הדירה תרד ובכך תוריד גם את מחיר הדירה המבוקש.

אז מה עושים על מנת לגשר על הפער בין המוכרים לקונים ואיך קובעים מחיר שוק אמיתי לדירה?

התשובה פשוטה - על שני הצדדים לעסקה, גם המוכרים וגם הקונים, להתבסס על נתוני אמת בזמן שהם קובעים מחיר סופי לדירה.

מחירי האמת הם לא מחירים ש"שמעתם" כי מכרו או נרכשו נכסים בהם אלא מחירים של עסקאות מכר שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים.

יפתיע אתכם עד כמה שונים מחירי ה"שמועה" ממחירי העסקאות האמיתיות בפועל – הרי מעטים מאוד הקונים שלא "הורידו" כמה עשרות או מאות אלפים ממחיר הדירה הנרכשת ועיגלו אותה מטה או מוכרים שהעלו כמה אלפים על המחיר האמיתי שבו מכרו את הדירה שלהם בפועל, כאשר כל אחד סיפר לחברים ולמשפחה...

עכשיו, מה תהיה התוצאה עם מוכרים וקונים נוספים יתבססו על מחירי ה"שמועה" ולא על המחיר האמיתי? התשובה כבר ברורה לכם....

לכן, חשוב מאוד להתבסס על נתוני אמת ביחס לעסקאות שנעשו בפועל.

על מנת להקל עליכם באיתור נתונים כאלו בעצמכם, מומלץ להיכנס לאתר של רשות המיסים, בו תוכלו להכניס את הנתונים הרלוונטיים אליכם ולראות במדויק, מהם מחירי העסקאות האמיתיים ועל בסיסים לקבוע את מחיר הדירה, במכירה או רכישה.

הרמה הבאה היא פניה למשרד תיווך נכסים , אשר לו כלים נוספים לבחינת שווי הנכס וכן מאגר נתונים פנימי וניסיון רב במשא ומתן שמסייעים מאוד במכירת הדירה במחיר הקרוב ביותר לזה שביקשתם עליה.

זכרו, הצבת תג מחיר על הדירה שלכם עדיין לא אומר שתמכרו אותה באותו סכום.

יש לקחת בחשבון את הזמן שתצטרכו להשקיע בתהליך המכירה, את הפרסום של הדירה בעיתונות, בפייסבוק ובמקומות נוספים ולהבין שכמוכרים פרטיים המציעים למכירה את דירתם הפרטית, העסקה שתסגרו בעצמכם עשויה להיות פחות טובה מזו שמשרד תיוך נכסים יצליח לסגור עבורכם, אפילו בניקוי עמלת התיווך שהמשרד לוקח.

לפגישת ייעוץ ללא עלות התקשרו 054-776-6681

לכתבות נוספות וסקירת אזורי המגורים בעיר עפולה ובסביבתה לחצו כאן

לעמוד הפייסבוק של פא"י נכסים בפייסבוק לחצו כאן