מכירת דירה - איך לעשות זאת נכון, בקלות, ולקבל את התמורה הגבוהה ביותר? ( מתווך בעפולה , משרד תייווך בעפולה , דירה למכירה בעפולה )

הבית שלנו הוא לא רק מבצרנו אלא ברוב המקרים הנכס הפיננסי בעל השווי הגדול ביותר אשר ברשותנו. איך למכור את אותה דירה ביותר כסף, ואיך לעבור את תהליך מכירת הדירה בצורה הנכונה והקלה ביותר? ליזט ממשרד התיווך פא"י נכסים עפולה מציגה לכם את כל מה שחובה לדעת.

ככול שנבין יותר על התהליך על מרכיביו העיקריים ועל הדרך והתצורה הנכונה והגורמים אותם יש לבחון בדרך ולשקול, כך הסיכוי שנוכל להשיג לא רק את המחיר הטוב ביותר אלא גם לעבור את המשוכה בצורה החלקה ביותר והנכונה ביותר לנו.

טעויות ותחשיבים לא נכונים או חוסר מידע בסיסי באלמנטים מיסויים כגון היטל השבחה יכולים לגרום לאובדן סכומי כסף עצומים עקב תמחור לא נכון, להסתבכויות משפטיות מתישות, ולתהליך מכירת דירה כושל ארוך ומייגע.

לעומת זאת על ידי הבנה של התהליך ושל האלמנטים הכרוכים והדומיננטיים במכירת דירה תוכלו לבצע ולעבור את התהליך בצורה חלקה, מיטבית, ובסופו של דבר עם התמורה הגדולה הכספית הגדולה ביותר שתישאר בידכם לאחר תהליך המכירה.

אתחיל בפרוט האלמנטים החשובים וקריטיים ביותר לכל מוכר דירה בישראל.

מה בעצם הינו רוצים להשיג במכירת הדירה אשר ברשותנו ?

השגת המחיר הגבוה ביותר - כמובן שכל מוכר דירה בראש וברשונה היה רוצה למקסם את ערך הנכס אשר ברשותו ולמכור אותו במחיר הגבוה ביותר האפשר.

מינימום טעיות ותקלות - תהליך מכירת דירה פשוט, יעיל וממוקד ללא כל בעיות שיעבור בצורה החלקה ביותר והקלה ביותר.

מהירות מכירה - כל מוכר דירה היה רוצה לבצע את התהליך במהירות ולהקדיש לנושא את מינימום הזמן והמשאבים וזאת כמובן בתנאי הבסיסי של השגת המחיר הטוב ביותר.

מיסוי מקרקעין ותשלומים נוספים - כאשר אנו מוכרים דירה יש לנו שותפה שתדרוש את כספה והיא מדינת ישראל וגורמים רבים נוספים, עלינו לתכנן נכון כיצד בצורה חוקית להפחית את תשלומים אלה.

איך נחשב את השווי הראלי של הדירה שלנו?

השאלה הראשונה שצצה בראשנו כאשר אנו מחליטים למכור היא - כמה בעצם הדירה שווה?

על מנת להבין ולזהות את מחיר הדירה הריאלי ושווי הדירה אסביר כמה אלמנטים שהשילוב בניהם יתן לנו את התמונה האמתית.

מאגרי המידע הממשלתיים - מאגר מחירי מס שבח

מדינת ישראל החלה בפרויקט ממשל זמין שמטרתו הנגשת מאגרי המידע הממשלתיים לאזרח הפשוט, כל עסקת נדל"ן מדווחת לרשויות המס ונרשמת במאגר מידע מסודר, מקיף ויעיל.

במאגר זה תוכלו למצוא כל עסקת נדל"ן שהתבצעה בכל אזור בארץ עד רמת הבניין בו אתם גרים או השכונה, הכלל הראשון בהבנת מחיר הדירה שלכם הוא כניסה ושימוש במאגר זה.

העזרות במתווך מקצועי

מתווכים הנם בעלי מקצוע וכמו כל בעל מקצוע ישנם טובים, טובים פחות, וגרועים.

מתווך טוב יהיה מתווך ממוקד אזור שיכיר כל דירה וכל נכס שנמכרו באזור ובאיזה מחיר הוא יוכל לתת לנו הערכת מחיר ראלית ונכונה למחיר הנכס.

אוסיף נקודה שחשובה לציין - מתווך מעוניין למכור את הדירה במהירות ולכן ברוב המקרים יתן מחיר נמוך ממחיר השוק, זהו גורם שיש לשכלל אותו, זהו אינו חוק ברזל אך מניסיוני עתיר השנים בנדל"ן ברוב המקרים זו אכן המציאות.

העזרות בשמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין הוא למעשה הסמכות העליונה בתחום הנדל"ן, הדרך לקבלת הסמכת שמאי מקרקעין היא ארוכה סבוכה וכוללת שנות לימודים ארוכות והתמחות מקצועית לא פשוטה.

הבנקים משתמשים בשמאי מקרקעין לא רק על מנת להעריך את מחיר הדירה גם לבדוק בעיות אפשריות בנכס בהיבטים רבים ושונים.

נקודה להבנה - שמאי מקרקעין יתן הערכת מחיר ראלית אך שמרנית כלומר נמוכה בסקלה של טווח המחירים הריאלי של הנכס.

שימוש בלוחות הנדל"ן האינטרנטיים

הסתמכות על לוחות האינטרנט כמקור מידע ראשי למחיר הדירה טעות שנפוצה אצל רוב מוכרי הדירה שהנם ללא הבנה או ידע בתחום הנדל"ן הנה שגויה ואסביר למה.

הפרסום בלוחות הנדל"ן המצויים באינטרנט הוא לרוב בחינם או בעלות נמוכה מאוד, התוצאה הישירה הינה תופעה שנקראת "דייגי הנדל"ן", מי הם אותם דייגים?

במדינת ישראל ישנם בעלי דירות רבים שמחזיקים דירות להשקעה או זו דירתם השניה או השלישית ולכן הם אינם לחוצים למכור ולכן מנפחים באופן לא ראלי את מחיר הדירה לעיתים בשיעור של 30 אחוז ולעיתים אף יותר וזאת במטרה "לתפוס" קונה שיהיה מוכן לשלם מוכר זה, או גרוע מכך מפרסמים דירות פיקטיביות במחירם גבוהים על מנת לייצר הדמיה של רמות מחירים גבוהות באזור בו הם מעוניינים למכור, ולכן פעמים רבות כאשר אנו פותחים את אותם אתרי אינטרנט אנו מזהים רמת מחירים שאינה תואמת את המציאות.

למעשה להערכת אנשי נדל"ן רבים זה אחד הגורמים לבועת הנדל"ן ולא הסיבה המרכזית אבל דלק נוסף שנשפך למדורה והאיץ את הבעירה.

מצב השוק - שוק עולה, שוק יורד, שוק קפוא

שוק הנדל"ן מתנהג בדיוק כמו כל שוק - ביקוש והצע, והמחיר של הדירה אשר ברשותנו תיקבע בסקלת המחירים השוררת באזור אך בהתאם לרצון שלנו למכור, כמובן שבסבירות גבוהה ככול שנציג מחיר נמוך יותר ביחס לנכסים דומים המהירות שנוכל למכור את הנכס תגדל, איך להגיב למצב השוק?

שוק עולה - וישנו ביקוש גבוה מהיצע הכוח של המוכרים נמצא בשיאו ולכן נוכל לבקש מחיר גבוה מרמת המחירים הסבירה לאזור כל עוד המחיר נמצא בסקאלה ההגיונית.

שוק יורד - בשנים האחרונות לא נתקלנו במצב זה אך לשועלי הנדל"ן הותיקים זכורה תקופה כזו, בתקופה זו היה קשה למכור נכסים והמחיר אותו היה מציג המוכר היה נמוך ממחיר השוק  בסקלת המחירים השוררת באזור במידה ואכן רצה למכור את הנכס אשר ברשותו.

שוק קפוא - מצב זה שורר נכון לכתיבת שורות אלו באזורים שונים בפריפריה, המוטיבציה של הקונים נמוכה  ולכן בשוק זה נוכל לייצב את המחיר בהתאם לרמת המחירים השוררת באזור ובמרכז הסקלה.

כמה מילים לסיכום הערכת מחיר הדירה

לאחר שהבנו את מקורות המידע והערכת מצב השוק נוכל לבצע רישום מסודר בטבלה של כל אחד מהגורמים ורמת המחירים שזוהתה  , צירוף המידע יתן לנו הערכת מידע אובייקטיבית ונכונה כמה הדירה אשר ברשותנו שווה.

מיסים, הטלים ותשלומים אחרים - כמה תעלה לנו מכירת הדירה?

כל נושא מיסוי מקרקעין הוא אחד מהסבוכים ביותר בתחום המיסוי ובכלל, ולכך נוספת סוגיה נוספת שמדיניות הממשלה בתחום המיסוי והתקנות השונות משתנה לעיתים קרובות, כמובן שקצרה היריעה לסקור את כל נושא זה במאמר אחד אך אסביר באופן כללי את כל אחד מהגורמים ומשמעותם.

היטל השבחה

היטל ההשבחה נגבה על ידי הרשות המקומית וקריטי להבין את משמעות עלותו כאשר אתם מוכרים את דירתכם מאחר ומס זה משולם על ידי המוכר, עסקאות רבות מספור התבטלו לאחר שההבנה של גודל תשלום זה חלחלה לתודעתו של מוכר הדירה.

מס שבח

מס השבח משולם למדינת ישראל, חובה עלינו להבין כמה מס שבח נשלם לפני שננקוט במחיר הדירה על מנת  להבין את כדאיות העסקה ואת התמחור שלנו.

תשלומים לבעלי מקצוע שונים

נקודה זאת מעניינת וקריטית שימוש בבעלי המקצוע הנכונים יכול להוביל באופן חד משמעי לעסקה נכונה יותר, וקלה יותר, היעזרו בהם ובחרו את הטובים בהם.

עסקת נדל"ן ללא עו"ד מלווה היא מסוכנת ויכולה להסתיים במפח נפש, וראיתי עשרות מקרים מסוג זה.

שיפוצים, הובלה ועלויות נוספות

ישנם עלויות רבות נוספות קטנות אומנם אך אם נצרפם ביחד נגיע לעלות כללית גבוהה יש לתחשב סכומים אלו ובאתר שאל את טל תבינו את עלותם בעזרת מחשבון מתוחכם.

שימוש בבעלי מקצוע - אלו בעליה מקצוע מעורבים בתהליך מכירת הדירה והאם כדאי להיעזר בהם?

עורכי דין

עורכי דין הם עולם בפני עצמו. חשוב עד קריטי להיעזר בעו"ד שהתמחותו היא נדל"ן וזאת מהסיבה שעקב הצפת השוק בעורכי דין נוצר מצב של עורכי דין שמטפלים בתחומים שונים ולכן חוסר ההתמחות והניסיון יכול להוביל לטעויות, תקלות, ובעיות רבות מספור.

המלצתי - עבדו עם עו"ד עליו קיבלתם המלצה ועיסוקו העיקרי הוא נדל"ן, והמלצה נוספת וחשובה עו"ד מטעמכם בעסקת נדל"ן לדעתי האישית הוא גורם חשוב שאין לוותר עליו על מנת לחסוך כמה אלפי שקלים מול הנזק האפשרי שיכול להיווצר במידה ולא נעזר באיש מקצוע זה.

מתווך / משרד תיווך

מתווך יעיל ואמין יכול ליצר תהליך מכירת דירה מהיר, במחיר גבוה יותר, ולעבור משוכות רבות וקשות בזמן קצר ובקלות.

זמן שווה כסף מתווך נכון יכול לסייע לכם, מוכרי דירות רבים מוותרים על שירות זה ואכן גם האדם הפרטי יכול למכור את דירתו ללא מתווך במהירות וביעילות זהו שיקול פרטני שכל אחד מכם יכול לקחת. לקביעת פגישת ייעוץ ללא עלות עם ליזט ממשרד התיווך פא"י נכסים עפולה התקשרו: 054-776-6681 ליזט

שמאי מקרקעין

בתור מוכרי דירה שימוש בשמאי מקרקעין הוא רק במקרה וישנם סוגיות שאינן ברורות לכם בנושאים שונים כגון מיסוי, רישום, וכדומה.

עלויות פרסום

עידן האינטרנט הפך את נושא פרסום הדירה למשני, ישנם לוחות אינטרנט  חינמיים מצוינים וישנם לוחות אינטרנטיים בתשלום מינימלי.
אך בהנחה שהחלטתם להיעזר במשרד תיווך, הרי שלמשרד התיווך ישנם אפשרויות פרסום וגם קשרים רבים יותר מכל לוח שקיים, והוא מנצל את המדיה לטובת פרסום הנכס שלכם באינטנסיביות ואף נעזר בשירותי משרד פרסום מקצועי לשם כך.

מחיר הדירה - כיצד למכור את אותה דירה במחיר טוב יותר ?

האם ידעתם שבעלות של כמה אלפי שקלים בודדים והשקעת מחשבה תוכלו להשיג מחיר טוב יותר ולעיתים קרובות מחיר גבוה באופן משמעותי ומכירת נכס מהירה יותר, אסביר כיצד.

חשבו תמיד לא בעיניים שלכם אלא דרך העיניים של הקונה, כאשר הוא נכנס לדירה הוא מתרשם מהרבה אלמנטים שנמצאים בשליטתכם כמו סדר, צפיפות, ריח ועוד.

לעיתים צביעת הקירות ושיפוץ קטן בעלות של אלפי שקלים יכולה מניסיוני להוביל לתהליך מכירה מהיר יותר ובסכום גבוה יותר, תוכניות טלוויזיה בנושא זה המחישו את נושא זה כאשר בשיפוץ פשוט בעלות של אלפי שקלים צמח מחיר הדירה בשיעור עצום.

בדיקות הכדאיות - האם בכלל כדאי למכור את הדירה ?

נושא זה קריטי בעסקאות מסוימות כאשר לעיתים בשעת המכירה התגלה כי היטלים שונים כגון היטל השבחה, מס שבח ועוד  שינו לחלוטין את כדאיות העסקה בשל התמורה נטו שהתקבלה על ידי בדיקת שמאי מקרקעין או בדיקה שלכם והערכה נכונה של ההיטלים והמיסים הכרוכים בתשלום הדירה תקבלו את מחיר הדירה שיתקבל בפועל ותוכלו לתכנן נכון את צעדכם.

עסקאות רבות התבטלו בשלבים מתקדמים של העסקה והגיעו לבתי המשפט ולתביעות פיצויים, תכננו נכון והבינו בצורה מוחלטת את העלויות הצפויות של מכירת הדירה והסכום נטו שיתקבל.

לסיום, מכירת דירה במחיר הרצוי לכם היא פעולה הדורשת הכנה ומחקר.

אנו ממליצים לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא עלות, בדרך למכירת הדירה שלכם.

צרו קשר: 054-776-6681 , ליזט.

בקרו בדף הפייסבוק שלנו לעוד מאמרים, חדשות ועדכונים   לחצו כאן לוח נכסים ענק ומאמרים נוספים באתר של פא"י נכסים  לחצו כאן